SCI à l’IS : pourquoi investir avec une SCI à l’IS ?

La SCI à l’IS, qu’est ce que c’est que cette « bête » ?

Société Civile Immobilière à l’Impôt sur les Sociétés.

OK, une fois qu’on a dit çà, on n’est pas tellement plus avancé 😛 .

Si vous vous demandez à quoi sert une SCI à l’IS, j’ai trouvé LA personne qu’il vous faut. Paul Aubé a investi dans la pierre exclusivement avec ce type de structure. Et il va (presque) tout nous dire dans cette interview !

1. Bonjour Paul. Peux-tu te présenter en quelques mots ?

Bonjour, je m’appelle Paul Aubé, j’ai 35 ans. J’habite en Bourgogne.

Je suis kiné depuis 6 ans. Je travaille en libéral à mi temps. Mon autre mi-temps est consacré au développement d’activités sur internet.

Je suis marié et j’ai 2 enfants.

2. Quel est ton parcours d’investisseur immobilier ?

J’ai commencé à m’intéresser à l’immobilier il y a bientôt 4 ans. A l’époque, je recherchais une solution pour ma retraite car, en libéral, la retraite de base n’est pas énorme.

Pour faire court, il y avait 2 possibilités : investir dans une complémentaire retraite ou bien dans l’immobilier. C’est en tous cas les 2 options que j’ai retenu à l’époque.

Comme les solutions proposées par les complémentaires retraite ne m’avaient pas convaincu, je me suis tourné vers l’immobilier.

Ma mère travaillait également en libérale et avait investi, elle aussi, dans l’immobilier. Elle avait acheté à l’époque 2 appartements. Elle ajoutait chaque mois le nécessaire pour payer les échéances des prêts immobiliers. Je pensais faire quelque chose d’équivalent.

Mon idée de départ était celle-ci : « comme je ne veux pas être coincé par mes investissements immobiliers, je vais acheter un studio que je louerais. Je rajouterais alors 150€/mois afin de pouvoir le financer. Une fois le studio payé, je réinvestirais dans un second. » Je me disais alors que je pourrais, avec un peu de chance, acheter 3 studios avant ma retraite !

Ca, c’était l’idée de départ.

Puis, je me suis renseigné sur le sujet.

J’ai épluché les sites et autres blogs sur l’immobilier et j’ai commencé à comprendre les notions de cash-flow, autofinancement, rentabilité et fiscalité. J’ai alors vite compris que l’immobilier pouvait offrir de bien meilleures possibilités que celles envisagées au départ !

Après mûre réflexion, je me suis décidé à partir avec ma femme sur un investissement dans un immeuble de rapport avec une SCI à l’IS.

3. Tu as fait le choix d’investir à travers des SCI à l’IS (Sociétés Civiles Immobilières à l’Impôt sur les Sociétés), peux-tu nous dire pourquoi ?

Au moment où je cherchais à investir, je n’avais ni argent de côté, ni expérience dans la gestion de travaux et encore moins dans l’investissement immobilier.

Je ne souhaitais pas prendre de risque financier. Il était donc important de trouver un bien qui n’ait pas beaucoup de travaux afin d’éviter de me retrouver (avec ma femme) dans le rouge sur notre compte. Cela excluait donc la possibilité d’avoir un déficit foncier à répercuter sur notre déclaration fiscale. Un achat en nom propre ferait donc vite monter notre imposition.

Le second point était que je ne voulais pas passer ma vie à chercher des biens immobiliers. Autrement dit, je souhaitais faire une opération déjà assez importante pour que cela vaille le coup. J’ai donc naturellement éliminer les parkings et autres appartements pour me tourner vers la recherche d’un immeuble de rapport.

Enfin, habitant dans un département rural et voulant investir près de chez moi, le choix d’un immeuble de rapport en location nue me paraissait tenir la route. En effet, la location meublée, qui apporte beaucoup d’avantages fiscaux, ne semblait pas suffisamment adaptée près de chez moi.

Même s’il y en a d’autres, ce sont les principales raisons qui ont fait que je me suis tourné vers une SCI à l’IS : il fallait que je trouve un moyen de pouvoir investir sur du long terme tout en cherchant un niveau de revenus locatifs déjà conséquent.

En résumé :

• La location nue en nom propre était de fait exclue car je ne souhaitais pas faire beaucoup de travaux.
• La location meublée ne correspondait pas à mon secteur géographique. De plus, on ne sait pas comment la fiscalité va évoluer dans les années qui viennent.
• Il nous restait la SCI à l’IS, choix qui m’a plu pour plusieurs autres raisons.

4. Quels sont les avantages que tu y trouves au final ?

Pour ma part, je trouve que l’idée d’avoir des revenus locatifs indépendants de nos revenus personnels me rassure beaucoup. Aujourd’hui, nous avons 2 immeubles, soit 14 appartements et nous ne nous soucions pas de comment payer les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu en lien avec nos investissements.

La SCI à l’IS, permet, à mon sens, de faire grandir son patrimoine sans être freiné par son imposition personnelle. Voilà pour moi le principal avantage d’un tel montage.

Bien sûr, au -delà d’une maîtrise de son imposition, une SCI à l’IS a d’autres avantages. Comme par exemple :

• L’amortissement du bien. Cela permet de diminuer l’imposition durant la période d’acquisition du bien. Il faut retenir qu’avec une SCI à l’IS, on paye l’impôt sur les sociétés parce que l’on a de la trésorerie sur le compte… Il n’y a donc pas de surprise contrairement à de la location en nom propre !
• C’est une alternative intéressante à la location meublée et au déficit foncier. C’est ce que j’évoquais plus haut : une SCI à l’IS permet un investissement serein fiscalement sans avoir les contraintes que la location meublée ou le déficit foncier peut apporter (turn-over fréquent, risque financier…)
•  Une SCI à l’IS permet une diminution du seuil de l’autofinancement. Même si cette idée peut-être contesté par les puristes, je trouve qu’une SCI à l’IS permet de chercher des biens qui ont une rentabilité moins bonne. En effet, le seuil d’autofinancement est autour de 8 % avec une SCI à l’IS contre 9 % avec une location meublée et 10 % avec une location nue (pour une TMI de 14%).
• Enfin il y a plus de charges déductibles qu’en location nue en nom propre : toutes les charges en lien avec la SCI sont déductibles.

5. Peux-tu nous parler également des inconvénients ?

Oui c’est vrai qu’à tout avantage s’opposent des inconvénients. Voici les principaux :

• L’option à l’IS (Impôt sur les Sociétés) est un choix irrévocable. Autrement dit, on ne peut plus faire machine arrière. Il faut donc être sûr de ce que l’on fait !
• Si l’on ne paye pas beaucoup d’impôt durant la détention du bien, on en paye beaucoup au moment de la sortie du bien de la SCI. Et c’est tout à fait normal ! On ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre…Il faudra donc compter l’imposition à l’IS une fois la vente effectuée puis la taxation sur les dividendes à la sortie de la SCI, soit autour de 30 % (que ce soit avec le PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) ou par le biais des prélèvement sociaux). C’est LE principal inconvénient d’une SCI à l’IS.
• Enfin, comme toute société, une SCI prend du temps et de l’argent au moment de sa création. De plus, la gestion quotidienne (au niveau fiscale et administrative) est forcément plus lourde qu’un achat en nom propre.

6. La SCI à l’IS est assez méconnue y compris des investisseurs immobiliers. Du coup, tu as décidé de parler de ton expérience à travers un livre sobrement intitulé « SCI à l’IS ». Tu as également constaté de ton côté que bon nombre de personnes ne savent pas ce qu’est réellement une SCI à l’IS ?

Oui tout à fait.

En fait, lorsque j’ai commencé à me poser la question d’investir avec une SCI à l’IS, j’ai eu beaucoup de mal à rassembler les bonnes informations.

Je trouvais tout et son contraire.

En plus, une SCI à l’IS fait peur… surtout à ceux qui n’ont pas choisi cette stratégie ! Le résultat est qu’il est difficile de se faire son avis sur la question en tant qu’investisseur.

Il y a bien les experts-comptables, avocats fiscalistes et notaires mais souvent, ils répondent à côté. Ils répondent du point de vue de leur travail. La conséquence principale est que l’investisseur se retrouve souvent face à des problématiques sans réponse !

J’ai voulu, par ce pack (lien affilié), apporter des réponses très pragmatiques à des questions qui peuvent parfois sembler anodines pour un professionnel du secteur mais qui sont primordiales et réelles lorsque l’on est investisseur et que l’on s’intéresse à ce type de montage.

7. Finalement, est-ce qu’il y un profil d’investisseur qui, selon toi, doit absolument opter pour la SCI soumise à l’IS ?

La réponse n’est pas tranchée.

Malgré tout, on peut retrouver 2 types d’investisseurs qui s’y retrouveront à mon sens :

– les investisseurs qui ont déjà une TMI élevée (30 % ou plus). Ils ont « l’obligation » de trouver des alternatives pour investir dans l’immobilier.

– Les investisseurs ambitieux qui souhaitent avoir à terme un patrimoine conséquent.

Au-delà de ça, je pense surtout que ce qui est important, ce sont les priorités que chacun se fixe lorsqu’il commence un projet immobilier.

Dans notre cas, c’était l’assurance de ne jamais être rattrapé par la fiscalité malgré des revenus locatifs importants. D’autres préfèreront s’assurer une trésorerie peu taxée à la revente et se tourneront naturellement vers de la location meublée malgré des inconvénients qui sont propres à cette stratégie…

En définitive, toutes stratégies se justifient par les priorités que chacun se fixe, au niveau individuel.

8. Quels sont tes projets ?

Actuellement, je n’ai pas de projet immédiat. Le second immeuble a nécessité beaucoup de travaux de rénovation. Cela a durée au total 1 an. On a besoin de souffler un peu.

Une des autres raisons est que lorsque l’on a acheté le second immeuble, un des locataire a arrêté de payer au moment de la signature… Au-delà de ce souci, il a tendance à faire fuir les autres locataires ! Tout cela va s’arranger mais il faut un peu de temps et nous préférons attendre que la situation se stabilise avant de réinvestir. Je ne sais pas encore dans quel type d’investissement immobilier nous réinvestiront, peut-être de la location courte durée pour essayer, à voir !

Merci à Paul pour cet éclairage sur les SCI à l’IS. A présent, vous en savez davantage – en tout cas suffisamment pour identifier si ce type de montage juridique pourrait être intéressant dans votre situation. Si vous voulez en savoir plus, je vous recommande chaudement le livre de Paul (lien affilié) qui condense selon moi tout le nécessaire avant de lancer sa propre SCI à l’IS.