Investir dans une chambre meublée : est-ce encore valable ?

Vous vous lanceriez bien dans l’investissement immobilier… Oui, mais vous avez peur de vous « prendre un bouillon. »

Risqué cette affaire, surtout quand on ne l’a « jamais fait ».

La solution peut être de miser petit. Pour commencer. Pour se tester.

Investir dans un studio par exemple. Ou dans une chambre meublée.

La chambre meublée (ou chambre de bonne) est-elle l’eldorado tant vantée par les médias ?

Ou un miroir aux alouettes ? Une lubie des journaux ? Voici de quoi nourrir votre réflexion avec cette petite aventure immobilière.

chambre meublée

On repart en chasse…

Je sais ce que vous allez me dire.

« Tu n’as pas encore terminé ta dernière opération, et tu cherches déjà autre chose ? »

Que voulez-vous ? L’immobilier c’est un peu comme un virus. Une fois qu’il est rentré dans notre système nerveux, difficile de le déloger.

Alors oui, mon dernier projet n’est pas (encore) totalement terminé. Vous pouvez en suivre les différentes étapes ici.

Mais, c’est déjà presque de l’histoire ancienne pour moi. J’ai toujours un appétit vorace pour de nouveaux biens me permettant de dégager plus de cash 🙂

Et puis, c’est sans doute la millième fois que je le dis (et que je l’écris) : l’achat est un moment critique pour réaliser une bonne affaire. Si vous vous plantez à cette étape, il va être (très) compliqué de s’en relever.

Donc, plus vite on se remet à chasser, plus on a de chances  de dénicher les meilleurs biens.

En fait, il faut que je vous l’avoue : je n’arrête jamais mes recherches. Même quand je viens de finaliser une négociation. Même quand je sors de chez le notaire après avoir signé un compromis. Jamais.

 

Copie / conforme ?

C’est donc reparti pour un tour. D’autant que, cette année, mes objectifs sont élevés.

Peu de visites jusqu’à présent en 2018. 2 pour être précis.

Je ne reviens pas sur la première qui n’avait rien de remarquable.

La seconde en revanche mérite que je m’y arrête.

Il s’agit d’un appartement de 81 m² à 100 m de l’université et du centre ville de Caen (14), dans un quartier ultra prisé. Prix affiché : 172 000 €.

Un peu cher. J’ai acheté le même type de bien 125 000 € il y a quelques mois.

Le même ? Non pas tout à fait en fait. Parce que, dans ce nouveau bien,  il y a en plus une chambre de bonne dans les combles. Typiquement le genre de piaule où un étudiant adore s’installer.

 

Visite de l’appartement

Allez, en visite, pendant une pause déjeuner !

Qui commence mal : la conseillère immo vient de perdre le jeu de clé qui permet d’entrer dans le hall de l’immeuble. Après avoir vidé l’intégralité de son sac sur le trottoir, elle déclare forfait et décide de sonner au petit bonheur la chance sur l’interphone afin qu’une âme charitable lui ouvre la porte.

L’appartement est au 2ème étage. Beaucoup de boulot à réaliser : sols et menuiseries pour l’essentiel. Un bon billet de 20 000 € à vue de nez.

Des éléments anciens (parquet, cheminée) toujours appréciés des locataires. 4 chambres, une salle de bain et la possibilité de créer une salle d’eau supplémentaire. Bref : de quoi installer une colocation sans difficulté.

On passe au dernier étage pour visiter la chambre de bonne.

 

La chambre meublée

chambre de bonne

Louer une chambre meublée peut-être un sacré plus sur cette opération : de quoi faire gonfler le cashflow. Cela fait partie des éléments qui ont retenu mon attention quand j’ai lu l’annonce.

Une fois transformées, certaines chambres peuvent devenir de véritable studios meublés. Hélas, je vais vite déchanter…

En fait de chambre de bonne, il s’agit d’une pièce en sous pente brute de décoffrage. Aucune isolation : on est au contact direct des ardoises et de la charpente. Des murs en parpaings. Pas de point d’eau « mais il y a tout le nécessaire au bout du couloir » comme m’explique la conseillère immo. Comprenez que la douche et les toilettes sont partagées. Et pas d’électricité mais l’hypothétique possibilité de « se raccorder à un compteur qui dessert tout l’étage »…

Pas terrible non ?

Mais attendez, j’ai gardé le meilleur (enfin le pire) pour la fin. Après avoir jaugé la surface, on est bien loin des 9 m² réglementaires.

Le législateur français a strictement encadré la location de chambre meublée.

Selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le bailleur doit offrir au locataire un logement décent.

Qu’entend le législateur par là ?

Il s’agit d’un logement qui doit assurer la santé et la sécurité du locataire (électricité aux normes, ventilation, éclairage naturel…), comporter un minimum d’équipement (alimentation en eau potable, évacuation des eaux, cuisine, chauffage, WC…) mais aussi une surface habitable de 9 m² minimum avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m OU un volume habitable de 20 mètres cubes.

Bref vous ne faites pas un élevage de lapins ! Vous offrez un logement décent à vos locataires.

Juste un avis personnel au passage : ces seuils (9 m², 2,20 m et 20 mètres cubes) sont susceptibles d’évoluer à la hausse, donc méfiance !

A tout casser, la pièce fait 5 ou 6m² en loi Carrez. Ce que, bien entendu, je fais remarquer.

La conseillère immo ne se démonte pas et me montre les autres chambres sur le palier «  tout est loué, cela n’est pas gênant. De toute façon, je vais la vendre cette chambre de bonne, que ce soit à vous ou à quelqu’un d’autre. »

Elle a raison, je le sais bien. Surtout dans ce quartier.

Je lui réponds malgré tout que chaque investisseur fait comme il l’entend mais que, pour ce qui me concerne, je ne prendrai pas le risque.

Transformer ce type de surface en chambre meublée me semble trop aléatoire.

 

Retour en arrière

Cela vous est sans doute déjà arrivé. Vous avez flairé une super opération. Ultra rentable. Un truc de fou. Tellement fou que c’est sans doute trop beau pour être vrai.

Vous vous êtes précipité pour visiter le premier – « squeezer » les autres acquéreurs. Ce bien, c’est le VOTRE ! Pas touche !

Le hic c’est que, une fois sur place, l’affaire du siècle a tout de la parfaite escroquerie.

Il y a quelques années, j’ai visité un immeuble de rapport bien placé dans une agglo de plus de 200 000 habitants. 220 000 € pour 2500 € par mois de loyer. Une renta monstrueuse. Du cashflow à foison (autour de 1000 € par mois une fois les charges déduites).

Sauf que…

Sauf que il y avait un loup. Ou plutôt une meute complète : électricité à refaire (celle qui était installée devait dater des années 50), découpage anarchique des appartements (on passait allègrement du 11 m² au 50 m² avec des pièces tordues, compliquées à meubler), des locataires en grande détresse financière (ben oui, quand vous mettez en location de la m…, vous ne pouvez louer qu’à des gens qui n’arrivent pas à se loger par ailleurs).

Et le ponpon : un appartement aveugle. Je n’avais jamais vu çà jusqu’à présent. C’était un grand studio avec un vitrage posé sur l’équivalent de 10 cm². Un peu ahuri, je me suis tourné vers l’agent immobilier « non, ce truc n’est pas loué, impossible ! »

Et c’est là que j’ai fait la connaissance du locataire. Hé si le bien était loué.

On a terminé la visite et la traditionnelle question est tombée : « alors, qu’en pensez-vous ? ».

« Sincèrement, je ne pourrais pas louer ce type d’appartement, je n’arriverais pas à me regarder dans la glace ». Voilà ce que j’ai répondu.

Que l’on soit bien d’accord. Je ne suis pas du genre à donner des leçons. Mais là c’était vraiment trop pour moi.

L’agent immobilier m’a regardé avec un petit sourire en coin, en hochant la tête. Et c’en est resté là.

 

Faut-il devenir marchand de sommeil pour gagner de l’argent avec l’immobilier ?

studio meublé

C’est la question que l’on se pose souvent quand :

1/on débute dans l’investissement immobilier,

2/ quand on souhaite investir dans une grande ville où les prix ont follement grimpé.

Alors oui, le plus facile c’est de ne pas se poser de questions avec la loi, les règlements de copro, les normes de décence, le voisinage et tout le tralala. Vous entassez un maximum de personnes dans un 9 m² et « pressez le citron » à vos « locataires ».

Une façon de voir. Et de procéder.

En face, vous avez un potentiel « emmerde » qui est juste colossal.

Et SURTOUT : c’est une affaire avec vous mêmes. Etes-vous prêt à faire çà ?

Je ne juge pas. Personnellement, c’est niet.

 

La chambre meublée : un marché spécifique

Investir dans une chambre meublée c’est s’engager dans une opération spécifique. C’est à dire que vous ne pouvez pas louer ce type de bien n’importe où.

Cela peut paraître tomber sous le sens mais cela va mieux en le disant.

Quand on pense chambre de bonne, on visualise tout de suite ces petites pièces mansardées qui nous replonge dans une autre époque. Et forcément c’est à Paris que çà se passe.

Oui mais pas seulement. D’ailleurs, le marché parisien recèle-t-il encore des chambres à aménager ? Pas sûr qu’il y en ait des tonnes.

En province, vous pouvez vous intéresser à ce type de marché. Mais il faudra vous trouver dans une ville moyenne (du genre au moins 50 000 habitants) et si possible dans laquelle il y a un campus universitaire.

Vos locataires seront donc des étudiants et / ou de jeunes travailleurs. Il faudra compter avec un turn over plus élevé que sur une maison par exemple.

 

Au-delà de la chambre meublée…

Plus globalement, on peut se dire que ce qui a marché dans la capitale à une époque peut être dupliqué dans des villes de province. En effet, quand les investisseurs parisiens ne gagnent plus assez d’argent dans un type de location (comme la location nue), ils déplacent leurs opérations sur d’autres. Ce mécanisme peut se vérifier sur les places de parking, la colocation, la location courte durée…

Vous savez, c’est un peu comme les nouvelles tendances qui commencent aux Etats-Unis et qui atteignent le marche français avec quelques mois ou quelques années de retard. Si vous êtes malin, vous observez le marché qui est précoce et le dupliquez avant tout le monde sur votre territoire.

On peut faire le parallèle avec la fameuse courbe de Rogers.

Il y a là matière à réflexion pour un investisseur…

Commentaires (3)
  1. Delphine mars 26, 2018
    • Paul mars 27, 2018

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