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Tension locative : cela ne s’arrange pas !

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tension locative

Avez-vous eu l’occasion de mettre ou de remettre un bien en location ces dernières semaines ? Je ne sais pas ce qu’il en est de votre côté mais du mien cela a ressemblé à la ruée vers l’or. Un flot de sollicitations ininterrompues pour occuper le logement que je proposais : un meublé en rez de chaussée d’une ville de province de 15 000 habitants. Comme vous le voyez on est loin de Paris centre 😛 . Et pourtant…

Après avoir échangé avec d’autres investisseurs, il s’agit d’une tendance du marché locatif : il y a de plus en plus de demandes de logement et de moins en moins d’offres. Mais comment cela se fait-il ? Y aurait-il un souci sur le marché immobilier français ? Et si oui, à quoi cette tension est-elle due ?

Tension locative : définition

Sur un marché locatif, vous avez d’un côté l’offre de biens proposée par les propriétaires bailleurs, de l’autre la demande constituée par les (aspirants) locataires.

Lorsque la demande surpasse l’offre, on dit que la tension locative est forte.

C’est un critère important à prendre en considération lorsque vous êtes investisseur. Je recommande toujours d’observer à la loupe cette tension locative car si vous achetez dans une zone détendue, vous risquez d’avoir des vacances locatives, ce qui rognera votre rentabilité et votre trésorerie.

A l’inverse, si vous opérez sur une zone à forte tension locative, non seulement vous aurez l’embarras du choix au niveau des locataires mais vous pourrez également envisager d’augmenter le montant du loyer. Attention néanmoins aux dispositifs spécifiques dans certaines villes visant à encadrer lesdits loyers.

Il est également à noter que certains dispositifs défiscalisant ne sont applicables que dans les zones tendues.

Enfin, pensez à la revente : vous opérerez presque à coup sûr une plus-value sur un bien situé en zone tendu. Ce ne sera pas forcément la même chose en zone détendue.

Il va de soi que la tension locative par ville est différente. Paris n’est pas comparable à Decazeville – exemple pris complètement au hasard 😆 J’aime bien l’Aveyron !

De même, la tension varie suivant votre mode de gestion.

Ainsi, on peut parler de tension en location courte durée à Paris ou à St-Malo par exemple. Par chez moi, à Saint-Lô ou à Caen, la tension sera bien moindre. En revanche, il existe une tension locative importante sur les locations nues en premier lieu, mais également sur les colocations.

A quoi est due cette tension locative ?

Le manque de logements

C’est un peu l’arlésienne : la France manque de logements. J’ai l’impression d’entendre cette phrase depuis que je suis gosse.

Seulement, les choses ne s’arrangent pas vraiment : on construit de moins en moins et les maires refusent de plus en plus les permis de construire dans les villes. La bétonisation est un sujet sensible.

tension locative c'est quoi ?

Le nouveau DPE

On va dire que j’ai mes idées fixes (j’ai récemment donné mon avis sur cette fausse bonne idée) : le nouveau DPE fait sortir des logements du marché locatif et va en faire sortir de plus en plus dans les années à venir !

Je m’explique.

Le DPE nouvelle mouture est à présent un document opposable juridiquement : on peut s’en servir en cas de conflit locataire / bailleur, acquéreurs / vendeurs…

Mais surtout ce document est utilisé pour interdire l’augmentation de loyers des logements énergivores depuis le 24 août 2022.

Et ce n’est pas tout ! A partir de 2025, les logements dont le DPE est classé G ne pourront plus être loués. Même punition pour ceux classés F en 2028 et E en 2034. Un logement sur quatre serait concerné !

La volonté du législateur est ici de contraindre les bailleurs à engager des travaux de rénovation thermique. Mais pas sûr que tous les bailleurs se plient à cette injonction. On peut raisonnablement penser qu’une part non négligeable de ceux-ci continueront à louer leurs logements en créant des faux DPE ou retireront purement et simplement leur bien du marché locatif…

Toujours plus de candidats à la locations

Aujourd’hui acheter sa propre maison ou son propre appartement relève de la gageure. Les robinets du crédit sont fermés et les prix de la pierre sont (presque) montés jusqu’au ciel. Je plains les primo accédants ! 

Typiquement, un de mes locataires avait pour projet d’acheter une petite maison dans un village pour une somme de 200 000 €. Il est fonctionnaire territorial, sa campagne est professeur des écoles. Malgré leur profil plutôt apprécié des banques, le dossier a été retoqué pour cause de dépassement du taux d’usure. Extraordinaire non ? Du coup je garde cet excellent locataire mais cela ne fait pas vraiment ses affaires…

Et puis, la population française augmente : au 1er janvier 2022, nous étions près de 68 millions.

Enfin, les familles se décomposent, se fragmentent : il faut donc davantage de logements.

Quelques outils pour déterminer la tension locative

Tout d’abord, vous pouvez utiliser ce simulateur officiel pour identifier si le logement que vous convoitez est en zone tendue ou non : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues

Autrement, vous pouvez vous rendre sur le site de l’INSEE pour étudier finement le secteur que vous prospectez.

Si elle fait les affaires des bailleurs, la tension locative peut être douloureuse pour les locataires qui ont du mal à se loger ou finissent par mal se loger à des prix parfois exorbitants voire n’arrivent même plus à se loger dans la ville qu’ils convoitaient. Dans ce dernier cas, ils sont contraints de s’éloigner… avec les problèmes de transport (et de coût) que cela implique.

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