Soyons honnête. Si je vous propose de marcher sur un fil à 10 mètres de hauteur, sans filet, vous me direz que je suis complètement fou… et vous m’enverrez balader ! Et vous aurez raison 😆 .
Partir sans filet à une telle hauteur alors que vous pouvez faire votre apprentissage en toute sécurité, à quelques centimètres du sol, il n’y a qu’un kamikaze pour oser le faire.
Avec l’investissement immobilier, c’est un peu la même chose : il existe un certain nombre de garde-fous qui vous permettent d‘éviter l’accident industriel. Parmi ces garde-fous, il y a par exemple les différents critères dont la banque tient compte avant de vous prêter (ou non) de l’argent. OK, la banque fait cela pour assurer ses arrières 
. Mais, vous bénéficiez également de ses précautions puisque cela évite de vous mettre en danger.
Autre filet de sauvetage : les clauses suspensives du compromis de vente. Celles-ci vous permettent de vous désister au cas où elles ne sont pas réalisées.
Clauses suspensives du compromis de vente : votre assurance
Les clauses suspensives recouvrent un certain nombre de situations qui peuvent empêcher la vente d’aboutir.
Ces clauses doivent être levées dans le délai entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique.
Selon l’article 1304 du Code civil, une condition suspensive conditionne l’exécution du contrat à la réalisation d’un « événement futur et incertain ».
Différence entre une clause suspensive et une clause résolutoire
La clause suspensive permet la réalisation de la vente si un événement se réalise (par exemple l’obtention d’un prêt).
La clause résolutoire permet la réalisation de la vente si l’événement ne se produit pas (par exemple absence de servitude).
Exemples de conditions suspensives de vente de bien
La clause suspensive d’obtention de prêt
A tout seigneur tout honneur : c’est un peu la reine des conditions suspensives de vente. Celles-ci prévoit que le compromis sera honoré à la condition que vous obteniez un prêt vous permettant de financer l’opération.
Cette clause est insérée automatiquement dans le compromis dès lors que vous avez expliqué faire appel à une banque pour le financement.
Cette clause suspensive du compromis de vente fait souvent l’objet d’un libellé assez précis. Par exemple, un délai est mentionné en vue d’obtenir ce prêt, généralement de 45 à 60 jours. La clause mentionne également la durée de ce prêt, le type de prêt (travaux par exemple), le montant sollicité ou encore le taux maximum que le vendeur sera prêt à accepter.
Dans le cas où le vendeur se voit refuser l’emprunt, il devra produire une attestation de refus de prêt pour justifier de ces démarches et pouvoir se désengager de la vente. Il n’aura alors aucune pénalité à régler.
La clause suspensive d’obtention de prêt indique généralement de combien de refus de prêt il faut justifier (bien souvent deux à trois attestations sont demandées). Soyez donc attentif sur ce point : moins il y aura d’attestation à fournir, plus simple ce sera pour vous. Regardez également le taux maximum de l’emprunt : personnellement, je veille toujours à ce qu’il soit assez bas.
Un compromis de vente sans condition suspensive d’obtention de prêt ?
Cette situation est tout à fait possible si l’acquéreur n’a pas besoin de solliciter de financement. Il achète sur ses fonds propres. Je sais que cela peut laisser dubitatif certains d’entre vous dans le sens où, dans ce cas, on ne fait pas jouer le fameux effet de levier. Mais il existe un certain nombre de situations dans lesquelles il est pertinent « d’acheter cash » : par exemple quand on achète sa résidence principale ou que l’on fait de l’achat revente.
Dans ce cas, l’acquéreur doit écrire de sa main dans le compromis qu’il renonce à cette condition suspensive de prêt. L’avantage c’est que la signature de l’acte authentique peut se faire plus rapidement.
Clause suspensive liée à l’occupation du logement
Si le logement est occupé, vous pouvez conditionner la vente au départ du locataire ou de l’occupant en place. Pour reprendre l’exemple précédent, si vous achetez le bien dans la perspective d’en faire votre résidence principale, le mieux est que le bien soit libre 🙂 .
Clauses liées à une autorisation administrative
Clause suspensive permis de construire
Il est bien évident que, si vous achetez un terrain pour faire construire votre maison et que le permis de construire ne vous est pas délivré, l’opération ne présentera plus d’intérêt !
Il est alors indispensable d’insérer la clause suspensive d’obtention du permis de construire. Dans ce cas, faites attention aux délais : ne tardez pas à déposer votre demande auprès du service de l’urbanisme de la ville ou de la communauté de communes.
Clause suspensive d’obtention de l’autorisation de changement d’usage
Si vous envisagez transformer un cabinet d’avocat en logement, il vous faut obtenir une autorisation de changement d’usage du bien auprès de la mairie.
Il vous faudra également l’autorisation de la copropriété.
Clause suspensive liée à la réalisation préalable de travaux
Le vendeur s’engage ici à réaliser des travaux avant la signature de l’acte authentique. Attention : ici encore, les travaux doivent être précisément listés.
Si ceux-ci ne sont pas réalisés, l’acheteur peut se désengager.
Clause suspensive devis travaux
Vous pouvez également signer un compromis dans lequel vous suspendez la finalisation de la vente à l’obtention de devis de travaux, et ce dans l’objectif de rester dans votre budget.
Il faudra dans ce cas prévoir le délai dans lequel vous vous engagez à obtenir ces devis et quel est le montant de travaux sur lequel vous tablez.
C’est un stratégie qui peut être utilement mise en place surtout quand il y a une grosse concurrence entre acquéreurs.
Clause suspensive étude de sol
Si vous achetez un terrain, en particulier dans l’optique d’y faire construire une maison ou un immeuble de rapport, une étude de sol s’impose par un géotechnicien. Si le sol s’avère impropre à la construction, vous aurez donc la possibilité de vous désengager.
Condition suspensive de vente en cascade
Il s’agit ici du cas où vous souhaitez vendre un logement que vous possédez déjà avant de finaliser l’achat du nouveau logement que vous convoitez. Cela peut être nécessaire pour financer la nouvelle opération.
Autant vous le dire tout de suite : les vendeurs n’apprécient pas trop ce type de clause car elle conditionne la vente au comportement d’une troisième partie – l’acquéreur de votre premier bien en l’occurrence. C’est un saut dans l’inconnu.
Si les vendeurs acceptent cependant cette clause, il faudra préciser le prix plancher auquel vous acceptez de vendre le premier bien et, surtout, dans quel délai.
Autres clauses suspensives
Vous retrouvez dans tout compromis ces autres clauses :
– absence de servitude d’urbanisme
– renonciation au droit de préemption par la collectivité publique – cette dernière dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître sa décision.
– absence d’hypothèque sur le bien
Au-delà, vous pouvez réclamer des clauses « cousues main », en fonction de votre activité ou de ce que vous envisagez dans le bien que vous convoitez. Il suffira pour cela que les deux parties s’entendent.
Quid des diagnostics ?
Pour moi, ces diagnostics ne constituent pas au sens strict une clause suspensive. Ce sont des documents annexés au compromis et qui doivent obligatoirement vous être présentés au moment de la signature du compromis.
Le délai de 10 jours ne débute d’ailleurs qu’à partir du moment où ces diagnostics vous ont été présentés.
Que se passe-t-il si les délais sont dépassés ?
Par exemple, vous n’avez pas obtenu le déblocage du prêt avant la signature de l’acte authentique. Dans ce cas, il est tout à fait possible d’obtenir la prorogation des délais prévus au compromis. Le vendeur n’aura en effet aucun intérêt à s’y opposer.