Demande d’exonération de taxe foncière : 6 cas

Vous le savez : la France est un pays reconnu au niveau international pour son génie de la fiscalité 🙂 .

Si vous êtes propriétaire bailleur, vous devez faire face à une multitude de taxes et impôts : frais d’enregistrement, impôts fonciers et taxe foncière pour n’en citer que quelques uns.

Cette (lourde) fiscalité vient forcément amputer le rendement et le cashflow de vos investissements locatifs.

Mais, existe-t-il un moyen d’échapper à cette malédiction ?

Il y a quelques mois, je vous ai proposé un modèle pour demander un dégrèvement de votre taxe foncière.

Mais, est-il possible d’aller encore plus loin et de faire une demande d’exonération de taxe foncière ? Si oui, dans quelles conditions et en suivant quelles formalités ?

Dans cet article, nous allons creuser la question ensemble.

Alors, si vous souhaitez faire des économies, suivez le guide !

 

Exonération de taxe foncière ponctuelle : le cas des logements vacants

exonération taxe foncière

Voilà le genre de conseil qui peut vous rapporter plusieurs centaines d’euros. J’en ai d’ailleurs fait profité une de mes amies récemment. Donc, il n’y a pas de raison que je ne fasse pas de même avec vous !

Cette exonération d’impôt foncier porte sur un logement vide destiné à la location et ce à trois conditions (cumulatives) :

  • la vacance locative est involontaire – vous le verrez par la suite, ce point a son importance.
  • cette vacance doit durer au moins 3 mois.
  • elle doit affecter la totalité de l’immeuble ou une partie susceptible de location séparée.

Le dégrèvement sera alors calculé à partir du premier jour du mois suivant la vacance ou l’inexploitation jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin.

Par exemple, admettons que vous êtes propriétaire d’un appartement vide depuis le 15 mai – et encore une fois, que vous n’y êtes pour rien.

Votre taxe foncière est en principe de 1200 €. Finalement vous trouvez un nouveau locataire qui signe son bail le 5 octobre.

Votre bien a été vacant pendant plus de trois mois. Vous pouvez donc réclamer une exonération de taxe foncière.

Le calcul appliqué sera le suivant :

  • date de départ de l’exonération : juin (mois qui suit le départ de votre ancien locataire)

  • date de fin de l’exonération : octobre

Le logement ayant été inoccupé pendant 5 mois, votre taxe foncière sera de 700 € (1200 – 500).

L’exonération sera donc de 500 €.

Non négligeable, n’est-ce pas ? Surtout quand vous n’avez pas eu de rentrée d’argent durant la même période.

Pour revenir sur la 1ère condition (la vacance locative doit être involontaire), il faut donc qu’elle ne soit pas de votre fait. Ce point a son importance par exemple quand vous engagez des travaux de rénovation ou d’amélioration du bien. Dans ce cas, le fisc considère que c’est votre choix de ne pas louer pour engager des travaux.

On pourrait discuter du bien fondé de ce raisonnement. Mais l’administration fiscale s’en tient au texte et rien qu’au texte. Je peux le confirmer pour l’avoir vécu sur un de mes biens. J’avais réclamé une exonération de taxe foncière du fait de travaux importants à réaliser. Les impôts ont gentiment décliné.

Il en ira de même pour les propriétaires bailleurs qui ne se sont pas donné la peine de chercher de nouveaux locataires – si, si çà existe ! Ceux-là risquent même une taxe sur les logements vacants (au-delà d’un an de vacance).

Autre point qui sera scruté par le fisc : que le loyer demandé ne soit pas démesuré par rapport aux autres biens équivalents du marché.

 

Exonération de taxe foncière récurrente

Exonération de taxe foncière sur les résidences secondaires

exonération de taxe foncière résidence secondaire

Les propriétaires de résidence secondaire âgés de plus de 75 ans peuvent bénéficier d’une exonération. Bon, cela ne doit pas concerner beaucoup d’entre vous 😉 . Alors, je ne m’étends pas sur le sujet.

Exonération de taxe foncière des logements BBC

Attention ici : cette exonération est laissée à l’appréciation des collectivités locales (qui, je le rappelle en passant, recherchent activement de l’argent…).

Si vous êtes propriétaires d’un logement labellisé basse consommation achevé depuis le 1er janvier 2009, vous pouvez prétendre à cette exonération durant au moins 5 ans. L’exonération sera, la plupart du temps, partielle. Vous devrez bien entendu prouver que les performances énergétiques de votre logement sont supérieures à celles imposées par la législation.

Exonération partielle de taxe foncière suite à des travaux d’amélioration énergétique

Ici encore l’exonération de la taxe foncière peut aller jusqu’à cinq ans. Elle variera entre 50 % et 100 % du montant normal de la taxe foncière.

Ce dispositif existe dans certains collectivités – essentiellement des villes. Il vous faudra vérifier que la collectivité territoriale dans laquelle est située votre logement a adopté cette mesure.

Et, encore une fois, il y aura un certain nombre de conditions à respecter :

  • le logement doit avoir été construit avant 1989.

  • vous devez engager des travaux d’amélioration énergétique pour un montant minimum de 10 000 €.

  • ces travaux sont énumérés dans cet article du Code Général des Impôts. On peut citer à titre d’exemple l’isolation thermique ou l’installation d’une chaudière à condensation.

Si vous respectez toutes ces conditions, vous bénéficierez de l’exonération l’année suivante celle du paiement total des travaux.

Il vous faudra au préalable remplir une déclaration auprès du centre des finances publiques dont dépend votre logement et l’envoyer avant le 1er janvier de la première année au titre de laquelle l’exonération est applicable.

Ce type d’exonération existe dans la ville où j’investis, à Caen.

Exonération de taxe foncière et logements neufs

Si vous avez mis la main sur un logement neuf, vous pouvez bénéficier d’une exonération durant 2 ans. Vous devez alors en faire la demande expresse auprès des services des impôts fonciers dans les 90 jours suivant la date d’achèvement de la construction. Il faudra remplir un formulaire H2 si c’est un appartement ou H1 si c’est une maison.

A noter que la part communale peut vous être réclamée malgré tout.

Exonération de taxe foncière des terrains agricoles

exonération taxe foncière terrain agricole

On l’oublie parfois mais il n’y a pas que les habitations dans l’investissement immobilier. Vous pouvez parfaitement choisir d’acheter un lopin de terre pour le louer à un agriculteur. J’en ai déjà parlé dans cet article.

Si les rendements sont loin d’être faramineux cela permet de diversifier son patrimoine et de miser davantage sur une plus value sur le long terme.

Cerise sur le gâteau : il est également possible de bénéficier d’une exonération partielle de taxe foncière dans les cas suivants :

– les terrains nouvellement exploités le sont en mode biologique.

– les terrains ont été replantés en bois.

– les terrains en futaie ou taillis ont fait l’objet d’une régénération naturelle.

– les terrains nouvellement plantés l’ont été en noyer

Ici encore, vous devez remplir un formulaire auprès du service des impôts fonciers.

 

Quelles formalités suivre pour la demande d’exonération de taxe foncière ?

Vous devez adresser un courrier par la voie postale au centre des finances publiques auquel est rattaché le logement. Je vous recommande ici d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. C’est étrange comme ce type de requête a parfois tendance à se perdre en route…

Il vous sera demandé un certain nombre de justificatifs à l’appui de votre demande : dernier avis d’imposition, dernier bail, nouveau bail…

Vous aurez un délai à respecter pour faire cette demande d’exonération de taxe foncière. Votre courrier doit être adressé avant le 31 décembre de l’année qui suit le début de l’inoccupation du bien.

 

Au final…

A l’heure où les impôts fonciers ont littéralement explosé, il semble pertinent de vous intéresser aux exemptions de taxe foncière. Vous pourrez dégager de substantielles économies… et augmenter votre cashflow 😉 .

Bien sûr il existe d’autres circonstances ou vous pouvez être exempté : si vous avez plus de 75 ans et peu de ressources, en cas de décès… Mais ces situations ne vous concernent pas si vous investissez dans l’immobilier – et que vous êtes encore en vie 🙂 .

Il est à noter également que, dans tous les cas, vous resterez redevable de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Mais cette charge pourra être supportée par vos locataires.

Enfin, si vous souhaitez mettre en place une véritable stratégie fiscale, je vous invite à rejoindre ma formation sur la fiscalité.

Leave a Reply

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Gagner de l'argent avec l'immobilier ?

Copiez la stratégie qui m'a permis de multiplier par 5 le cashflow de l'un de mes biens !

(gratuit et sans inscription)

Non, je n'ai pas besoin de gagner plus d'argent.

Découvrez les 10 ASTUCES indispensables en immobilier qui me permettent de gagner
Plus de 6 500€ /mois de loyers

Entrer votre adresse email pour recevoir Le Guide "10 ASTUCES indispensables pour réussir votre INVESTISSEMENT IMMOBILIER" immédiatement...