Il faut que je vous confesse un truc : je suis un brin paranoïaque. Lorsque je met en location un de mes biens, je veux que tout soit « carré », en particulier sur deux sujets : l’électricité et le gaz.
En effet, lorsque vous êtes investisseur, vous vous devez de proposer à la location des biens qui ne présentent pas de risques en terme de sécurité, notamment électrique.
Comme vous le savez sans doute déjà, plusieurs diagnostics sont obligatoires avant de vendre un bien ou au moment de le louer. Ces derniers permettent d’informer l’acquéreur ou le locataire de l’état du bien. On peut citer le diagnostic sur l’amiante ou le plomb. Ils sont insérés dans le dossier de diagnostic technique – votre notaire parlera de DDT. Ces diagnostics sont annexés au compromis de vente. Si ce n’est pas le cas le jour où vous signez, le délai de rétractation ne courra qu’à compter du lendemain de la réception de ces diagnostics.
Si vous êtes acquéreur d’un bien, vous pourrez vous appuyer sur ces documents pour négocier le prix, en argumentant sur les travaux de remise aux normes.
Alors, que devez-vous faire en cas de diagnostic électrique avec anomalies ? Réponses dans cet article.
Rappel sur le diagnostic électrique
Le diagnostic électrique est obligatoire lorsque l’installation date de plus de 15 ans.
Il est valable durant 3 ans et coûte environ 150 €.
Ainsi la découverte d’une installation électrique non conforme après la signature du compromis n’est plus vraiment possible. Bien entendu, le diagnostic ne vaut pas parole d’évangile, loin de là. Cela fait même longtemps que je clame que cela a très peu de valeur d’un point de vue technique. Mais ce document va déjà pointer bon nombre de défaillances à corriger.
La norme électrique à respecter est la NFC 16-600. La plupart du temps, dans un logement ancien, il y aura des anomalies. Ne vous stressez pas pour autant car, encore une fois, c’est très classique. Les normes électriques évoluent sans arrêt, rendant caduque des installations pourtant récentes.
Quand faire un diagnostic électrique ?
Nous vous l’avons dit, dès lors que votre logement possède une installation électrique de plus de 15 ans, vous êtes tenu de faire un diagnostic électrique. Mais dans quelles circonstances ?
Si vous mettez votre bien en vente, vous devez établir un dossier de diagnostic technique. Vous savez certainement que vous aurez besoin du Diagnostic De Performance Énergétique, mais également d’autres certificats, comme le diagnostic électrique. C’est valable pour les appartements et les maisons, dont celles en copropriété.
Dans le cas de la location, les choses sont identiques. Les diagnostics sont obligatoires. Maintenant, se pose la question dans le cadre d’une location saisonnière. Le diagnostic électrique reste obligatoire, même pour une location de courte durée, comme c’est le cas également pour le diagnostic amiante ou plomb par exemple. En revanche, le DPE n’est pas obligatoire, à condition de ne pas dépasser 120 jours de location par an. Si votre logement se situe dans un endroit touristique, comme Paris, vous devrez donc réaliser un Diagnostic De Performance Énergétique à Paris (DPE). En effet, il est fort probable que vous louiez votre bien plus de 120 jours dans l’année.
Quel type d’anomalies électriques pouvez-vous rencontrer ?
Il va falloir faire preuve ici de vulgarisation car le verbiage technique des diagnostiqueurs est rarement compréhensible 😆 .
Diagnostic électrique avec anomalies prise de terre
Il s’agit d’un cas relativement standard : les anciens logements n’étaient pas raccordés à la terre. Rappelons que le fait de relier une installation électrique à la terre permet d’éviter les risque d’électrocution, rien que ça !
Le diagnostiqueur parlera ici d’absence de liaison équipotentielle. Observez lors de vos visites si les prises de courant disposent d’une broche de terre, cela vous donnera une première indication.
Aujourd’hui, les prises et les interrupteurs doivent tous être reliés à la terre.
Faut-il encore que la terre de l’immeuble existe bel et bien 🙄 . Vous seriez surpris de découvrir combien de copropriété ne dispose pas de cette installation de sécurité.
Concrètement, un piquet de terre sera enfoncée dans le sous-sol ou le jardin puis relié au bornier du tableau électrique grâce à une tresse de cuivre. Ensuite, toutes les prises et interrupteurs seront reliés au tableau et donc à la terre.
Comptez entre 300 € et 500 € pour une mise à la terre d’un appartement, un peu plus pour une maison.
Absence de protection différentielle 30mA
Avant 1990, ce disjoncteur 30 milli-ampères (mA) n’était pas obligatoire. Par conséquent, si vous achetez un logement ancien, il y a des chances que cette protection n’existe pas.
Elle est néanmoins très importante puisque ce dispositif permet de couper l’électricité quand il détecte une intensité trop importante.
En principe, vous n’aurez pas à refaire l’intégralité du tableau électrique. Il faudra juste ajouter un disjoncteur 30 mA. Comptez environ 250 €.
Absence de coupure d’urgence
Dans ce cas encore, il y a un risque avéré pour la sécurité des occupants du logement.
Si l’installation électrique ne dispose pas d’une coupure générale (plus savamment nommée appareil général de coupure et de protection), vous devez la faire installer. Attention, même si votre logement dispose d’un disjoncteur de branchement, il faut que celui-ci soit situé juste à côté du tableau. Autres conditions requises : il doit être librement accessible (non fermé à clé), à commande manuelle, positionné à une hauteur maximale de 1,80 m et ne doit être placé ni au-dessus d’une plaque de cuisson ni sous un point d’eau 😛 .
Vous vous en sortirez pour 200 € environ.
Matériel électrique présentant des risques de contact direct
Le cas le plus courant (c’est le moment de le dire 🙂 ) est la lumière raccordée avec des fils apparents, éventuellement un domino et une simple douille de chantier.
Autre situation classique ; des prises mal insérées dans les murs ou les cloisons.
Attention aux pièces d’eau
La présence d’eau à proximité d’un courant électrique représente un danger. La réglementation est par conséquent ici particulièrement contraignante – à juste titre.
Par exemple, dans une salle de bain, 3 zones ou volumes vont être définis. La zone 0 est dans la douche ou la baignoire, la zone 1 peut recevoir des projections d’eau, la zone 2 doit être située à au moins 60 cm de la zone 0. En fonction de la zone, vous pourrez ou non installer certaines installations électriques.
Diagnostic électrique : quelle obligation de travaux ?
Soyons ici bien clair : le vendeur n’a aucune obligation de travaux, même en cas de graves dysfonctionnements du système électrique. Sa seule obligation est de vous fournir le fameux diagnostic électrique présentant lesdites anomalies.
Au final…
Quitte à me répéter, vous savez que je suis très dubitatif sur la qualité technique des diagnostics immobiliers. Mais ils ont le mérite d’exister !
Attention néanmoins à une situation qui peut arriver pour les logements inhabités de longue date : s’il n’y a plus d’électricité à l’intérieur, bon nombre de tests ne pourront être réalisés par le diagnostiqueur.
Enfin, sachez qu’un système électrique est rapidement dépassé avec l’évolution des normes. Par conséquent, si vous êtes investisseur, il vous faudra un électricien dans votre équipe. Car, au-delà des nécessaires obligations de sécurité, les usages électriques ont beaucoup changé. Pensez typiquement aux prises RJ 45 pour l’informatique.