Faut-il inclure un produit financier (SCPI) dans son assurance-vie ?

Alors que le Livret A devient de moins en moins rentable, atteignant un niveau plancher historique en 2020, les assurances-vie et les SCPI demeurent parmi les investissements préférés des Français. Grâce aux SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers), on peut effectuer un placement financier dans l’immobilier tertiaire. Très dynamique, ce marché tend à éclipser les fonds en euros classiques des contrats d’assurances-vie, de moins en moins profitables. Cependant les SCPI peuvent aussi permettre une diversification des revenus issus de la rubrique « Unités de compte » des contrats d’assurance-vie. Mais la fusion de ces deux placements, si attirante sur le papier, peut-elle être réellement avantageuse pour vous ?

assurance-vie

 

Avantages d’inclure des SCPI dans son assurance-vie

Inclure des produits financier de type SCPI a des avantages indéniables pour vous. En plus de déléguer la gestion de votre placement immobilier à votre assureur, les SCPI représentent aussi un investissement à forte rentabilité et donc avantageux. De plus, il vous fait prendre peu de risques à long terme et demeure relativement sûr. Ainsi, il est indéniable que placer une partie de son assurance-vie dans des SCPI est une solution qui s’avère souvent avantageuse.

Une gestion déléguée à l’assureur de son placement immobilier

En souscrivant à une assurance-vie finançant une SCPI, vous vous libérez du poids de la gestion de cet investissement que vous auriez eu si vous vous en occupiez vous-même. En effet, il n’y aura pas besoin de faire intervenir un notaire. Vous n’aurez pas non plus à occuper de la vacance et la gestion locative. De plus, vous aurez la possibilité de bénéficier d’un choix d’actifs normalement inaccessibles aux particuliers (comme l’immobilier d’entreprise à l’international, etc.). Cependant, vous vous préserverez tous les avantages de l’assurance-vie. La transmission avec une imposition réduite en cas de décès et l’absence d’héritage de dettes en sont des exemples.

Un produit financier dynamique et avantageux

Les produits financiers dits « pierre-papier », autrement dit servant à financer des biens fonciers, constituent un marché très dynamique, avec des plus-values de l’ordre de 4 à 5 % en 2020. Cela les rend plus intéressants que les fonds en euros classiques, qui sont habituellement générés par les obligations financées par votre assurance-vie, dont la valeur stagne autour de 1 %. En outre, les produits du type SCPI subissent une décote lors de l’achat dans le cadre d’une assurance-vie qui fait baisser le prix des parts d’environ 2 %. Un autre avantage est l’absence d’imposition sur les loyers perçus.

Un produit financier avec peu de risques à long terme

Parmi les SCPI proposées par votre assureur, vous pouvez être certain(e) que vous ne trouverez que les plus sûres. Il faut aussi rappeler que le marché des produits financiers proposés par les SCPI est contrôlé par l’État, ce qui garantit sa fiabilité. Ils vous permettent, dans le cas d’une assurance-vie, de tirer profit du dynamisme du marché des SCPI sans en assumer les risques (entièrement endossés par la compagnie d’assurance). Le démembrement de propriété peut être une solution particulièrement adaptée si vous n’attendez pas une rentabilité immédiate. En effet, il vous permet de retarder la perception des loyers et permet de toucher une plus-value plus importante. Les parts sont alors séparées en usufruit et nue-propriété.

Inconvénients d’inclure des SCPI dans son assurance-vie

Même si souscrire à des produits du type SCPI dans son assurance-vie peut comporter de nombreux avantages, on peut aussi lister au moins autant d’inconvénients qui pourraient vous donner envie d’investir directement dans une SCPI, hors du cadre d’une assurance-vie. Parmi eux, on peut citer un moindre choix des SCPI possibles avec votre assurance-vie, une baisse de la plus-value par rapport à un investissement direct, à cause de la fiscalité et des frais salariaux à payer. Enfin, il ne faut pas oublier qu’une part de vos revenus sera encaissée par votre assureur.

Moins de choix dans les SCPI

Si vous optez pour un placement dans les SCPI pour votre assurance-vie, soyez sûr que seul un petit nombre d’entre elles vous sera proposé. Ainsi, les plus intéressantes pour la rentabilité seront peut-être écartées. La sélection est drastique et seules les plus fiables sont retenues. Cela divise par au moins 10 le nombre de SCPI éligibles et limite grandement votre choix, ainsi que la plus-value que vous auriez pu réaliser.

Imposition foncière et frais salariaux à payer

Si vous optez pour un investissement dans une SCPI avec votre assurance-vie, vous devrez débourser 17,2 % de vos gains pour payer les prélèvements sociaux. Ce n’est pas le cas si vous financez une SCPI indépendamment. De plus, avec votre assurance-vie, s’ajoute l’imposition foncière qui revient à l’État et à la commune, dont la Loi Pinel peut vous exonérer si le bâtiment financé est neuf ou rénové. Enfin, vous n’aurez pas non plus d’exonération possible sur votre IFI (pour Impôt sur la Fortune Immobilière) si vous le percevez, les actifs détenus étant de nature immobilière.

Une part des bénéfices revient à l’assureur

Lorsque vous souscrivez une SCPI dans le cadre de votre assurance-vie, gardez en tête que divers frais vous seront facturés par votre assureur. Cela entraînera inévitablement une baisse du rendement de votre investissement. Ce seront par exemple des frais de gestion, des frais d’entrée, etc. De plus, d’une part, l’assuré peut ne percevoir que 85 % du loyer généré par son investissement en SCPI, l’assureur gardant le reste. D’autre part, ce dernier peut aussi bénéficier d’une revalorisation de l’actif qu’il n’est pas tenu de répercuter sur le contrat d’assurance.

Les SCPI sont-elles une bonne idée pour votre assurance-vie ?

scpi

Même si les SCPI ne sont pas toujours l’idée parfaite lorsqu’on veut augmenter la plus-value de son assurance vie, elles demeurent une solution intéressante sur de nombreux aspects où elles dominent les autres options. Cependant, il faudra veiller à vérifier méticuleusement certains points pour éviter les déconvenues et tirer un profit maximisé de cet investissement. En particulier, il sera nécessaire de bien négocier son contrat au moment de la souscription, quitte à changer de compagnie d’assurance.

Pourquoi l’assurance-vie avec SCPI est particulièrement intéressante

Souscrire une assurance-vie incluant des produits financiers SCPI est une idée pour investir en SCPI en se réservant les avantages fiscaux de l’assurance-vie. Cela vous permettra également de bénéficier de l’application de la loi Pinel sur le parc immobilier neuf ou rénové sans prendre de risques financiers. Enfin, dernier point important, cela vous permettra de vous constituer un patrimoine immobilier que vous serez susceptible de transmettre ensuite à vos proches.

Comment bénéficier des avantages d’une assurance-vie avec les SCPI

  SCPI dans assurance-vie SCPI hors assurance-vie
Impôts fonciers Oui Non
Impôts sur les loyers perçus Non Oui
Frais salariaux Oui Non
Totalité du loyer perçu Non Oui
Transmission de dettes Non Oui
Intervention d’un notaire Non Oui
Application de la Loi Pinel Oui Oui
Revalorisation des actifs Non Oui
Finançable par un emprunt Non Oui
Choix parmi toutes les SCPI Non Oui
Gestion locative Non Oui

L’assurance-vie incluant des SCPI possède des avantages incontestables sur l’investissement SCPI en détention directe. En effet, elle a la capacité de vous faire bénéficier de revenus complémentaires tout en offrant une fiscalité réduite sur les loyers perçus. Elle vous épargne aussi le recours à un notaire et la gestion locative ainsi que celle de la vacance, tout en protégeant vos héritiers. Cependant, opter pour des produits SCPI dans son assurance-vie nécessite certaines conditions au préalable. En effet, il vous faudra disposer dès le départ d’une épargne importante puisqu’il est impossible de financer par un emprunt ce type d’investissement. De plus, il sera nécessaire d’envisager de percevoir la plus-value sur la durée, étant donné que cet investissement se fait à long terme : environ 8 à 10 ans.

Comment bien négocier les contrats d’assurance-vie avec des SCPI

Pour bien négocier votre assurance-vie comprenant des produits SCPI, il serait d’abord judicieux d’utiliser un des nombreux simulateurs disponibles en ligne. Généralement, ils sont anonymes et n’engagent à rien. Ensuite, il est intéressant de connaître le catalogue des SCPI afin d’effectuer un choix éclairé. Cela vous permettra de bien avoir une idée de l’offre avant de vous engager. Les critères à retenir avant de souscrire à une SCPI sont :

  • le montant de chaque part souscrite
  • le minimum d’investissement nécessaire
  • les rendements passés de la SCPI sur les précédentes années

Avec l’achat de parts SCPI dans votre contrat d’assurance-vie, vous pouvez bénéficier des avantages d’un marché financier dynamique avec tous ceux des contrats d’assurance-vie, placements privilégiés des Français. Si vous avez une bonne épargne et fuyez les démarches administratives, cette option est à envisager. Vous pourrez ainsi bénéficier de revenus locatifs défiscalisés tout en gardant la possibilité de transmettre vos gains à vos héritiers. C’est une solution à envisager mais pas à n’importe quelle condition. Aussi, il ne serait que trop recommandable d’user sans modération des comparatifs d’assurances comprenant des SCPI, en prenant bien soin de vérifier la rentabilité du contrat proposé pour votre investissement dans l’immobilier locatif. Si un doute persiste, prenez un rendez-vous avec votre conseiller en gestion de patrimoine pour que celui-ci puisse vous conseiller au mieux sur l’investissement qui sera le plus adapté à votre profil et à votre projet.

Paul

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