Victoire ! Vous avez trouvé la perle rare, récupéré les devis auprès de vos artisans préférés et bien sûr calculé votre cashflow à venir. Tout se présente comme sur des roulettes.
Vient le jour de la signature du compromis de vente chez le notaire. Et là… c’est la soupe à la grimace. Des frais non prévus viennent quelque peu doucher votre enthousiasme d’investisseur en série.
C’est exactement la désagréable surprise que j’ai eu sur mon nouveau projet immobilier (le 11ème lot !) – je vous en reparlerai bientôt.
Une mention à laquelle je n’avais pas été confronté lors de mes derniers achats m’a interpellé :
« Provision sur les frais de vente
A titre de provision sur frais, le bénéficiaire (c’est moi) verse au compte de l’office notarial dénommé en tête des présentes, la somme de quatre cents euros (400,00 €), en règlement des honoraires du notaire (180,00 €) et des droits d’enregistrements (125,00€) liés aux présentes ci-après expliqués, et d’une provision sur frais pour le montant restant soit quatre-vingt quinze euros (95,00 €). »
Qu’est ce que c’est que ces « frais de vente » ?
Cette somme est déposée à la caisse des dépôts et consignations pour faire face aux différentes charges liées à l’acte de vente.
Bon OK le notaire prend un peu d’argent en prévision de ces frais. Seulement vous ne souhaitiez pas engager votre épargne sur l’opération. Les taux sont tellement bas, l’argent si peu cher que vous aviez opté pour un financement à 110 % (frais de notaire inclus).
Du coup, on peut se poser la question : est-il possible de signer un compromis sans notaire ?
Peut-on signer un compromis de vente entre particuliers sans notaire ?
C’est parfaitement possible mais extrêmement rare car la rédaction d’un compromis reste un acte technique, de plus en plus complexe. Le dernier compromis que j’ai signé ne fait pas moins de 361 pages !!!
Heureusement que la signature électronique a été inventée 🙂 .
Il s’agit alors d’un acte sous sein privé, à la différence du compromis signé chez le notaire qui est un acte authentique.
Le mieux est de faire appel à un agent immobilier qui aura des modèles à disposition ainsi qu’une certaine expérience à faire valoir.
Vous échappez de la sorte aux fameux frais de vente puisque ces frais sont inclus dans les honoraires de l’agence immobilière. Vous signez également plus rapidement car, il faut bien l’admettre, l’agenda des notaires est parfois un peu compliqué à accorder avec celui du vendeur et le vôtre. Si, en plus, chacune des parties souhaite la présence de son notaire, cela peut virer au casse-tête.
Vous allez peut-être me dire que vous n’êtes pas pressé. A cela je vous répondrai que :
1/ le vendeur peut de son côté vouloir rapidement vendre s’il a un autre projet à mener ou s’il a besoin de liquidités pour tout autre sujet.
2/ tant que le compromis n’est pas signé, ce même vendeur est libre de vendre son bien à quelqu’un d’autre – au hasard quelqu’un de plus réactif et/ou compréhensif… Ce n’est pas forcément très cool mais cela peut arriver hélas.
Attention, il faudra penser à faire enregistrer le compromis auprès des impôts pour un coût de 125 €. Vous bénéficierez d’un délai de 10 jours à compter de la réception de l’acte par l’acquéreur pour opérer cet enregistrement. Cette démarche vous permet de donner une date certaine au compromis et de le rendre opposable aux tiers.
Exception à cette règle : la vente longue. S’il existe un délai de plus de 18 mois entre la signature du compromis et l’acte authentique, le notaire sera obligatoire.
Signer un compromis de vente sans notaire : comment faire ?
Si vous signez le compromis entre particulier c’est le vendeur qui va proposer un projet. A charge pour l’acquéreur de l’amender.
Il y a des mentions obligatoires à respecter telles que :
– désignation des parties,
– désignation du bien,
– éventuelles hypothèques ou servitudes grevant le bien,
– prix de vente,
– clauses suspensives de vente dont la plus connue est la clause d’obtention de prêt immobilier. Mais il existe aussi la clause suspensive de préemption du bien par exemple.
– modalités de financement
N’oubliez pas les nombreuses annexes au compromis :
– diagnostics obligatoires qui peuvent aller jusqu’à neuf ! Tout dépend de la zone dans laquelle est situé le bien, de son ancienneté…
– règlement de copropriété,
– état descriptif de l’indivision,
– 3 derniers PV de l’assemblée générale de copropriété,
– carnet d’entretien de l’immeuble,
– diagnostic technique de l’immeuble,
– montant des charges de copropriété payées par le vendeur lors de deux derniers exercices comptables.
Qu’en est-il de l’indemnité d’immobilisation ?
Pour rappel, cette indemnité est un acompte versé par l’acquéreur correspondant à une fraction du prix de vente.
Cette indemnité est librement fixée par les deux parties et, pour rappel, elle n’est pas obligatoire. Dans la mesure du possible, essayez d’ailleurs de ne pas la verser ou alors une somme qui sera la plus basse possible.
Quand vous signez un compromis de vente chez le notaire cette somme lui sera directement versée.
En cas de compromis sans notaire, cette somme sera versée à l’agence immobilière ou directement auprès du vendeur. Dans ces deux cas, l’indemnité ne peut être versée avant le délai légal de rétraction, soit 10 jours après la signature du compromis de vente.
Est-ce que signer un compromis de vente sans notaire permet de faire des économies ?
Je vais faire court sur cette partie : oui cela vous permet d’économiser entre 300 et 500 €.
Mais pourquoi est-ce plus cher de signer chez le notaire par rapport à l’agence immobilière ?
Il faut remonter quelques années en arrière pour avoir une partie de l’explication. En 2015, le Ministre de l’économie Macron décide de libéraliser le secteur du notariat. A la clé, des centaines d’office notariale sont créées, créant une concurrence accrue dans ce secteur très conservateur. Du coup, les notaires sont un peu secoués… et contre attaquent.
Voilà sans doute une partie de l’explication de ces frais de vente.
Je vous invite à lire cet article si vous voulez connaître les dessous de cette réforme.
Signer un compromis de vente sans notaire est-il dangereux ?
J’entendais l’autre fois un youtubeur expliquer qu’il est risqué de signer un compromis sans notaire.
Désolé mais je ne suis pas vraiment de cet avis.
Si vous signez avec l’agence immobilière les yeux fermés sans rien relire ou faire relire par votre notaire, vous pouvez en effet connaître quelques mésaventures. Car l’objectif de l’agent immobilier est d’aller au bout de la vente – sans forcément défendre vos intérêts.
Parallèlement, comme nous venons de le voir, signer une promesse d’achat ou un compromis de vente chez le notaire va engager des frais.
Alors, mieux vaut-il faire des économies en prenant des risques ou ne pas prendre de risques et débourser ?
Le deux mon Général ! Vous pouvez à la fois faire des économies et assurer votre opération sans aucun risque.
Pour cela il faut signer le compromis en agence immobilière APRES avoir fait relire le projet de compromis par votre notaire. Ce dernier aura eu le temps (tout comme vous d’ailleurs) de relire ce document et de l’amender. Du coup : demandez à l’agent immobilier chargé de la rédaction du compromis de vente de vous transmettre par mail à vous ET votre notaire le projet de compromis quelques jours avant la signature.
Vous aurez alors le temps de lire et corriger ce projet et, le jour J, vous aurez l’esprit tranquille pour signer.
Si vous décidez de vous passer complètement de votre notaire, les risques existeront bel et bien : oubli d’une clause suspensive liée à l’obtention d’un prêt, non respect de certaines conditions de forme ou de fond (ce qui risque de rallonger les délais là où vous pensiez en gagner…).
Au final
Vous l’aurez compris, ma préférence va à la signature du compromis avec une agence immobilière après que mon notaire ait pu relire le projet de compromis.
C’est également la solution que je vous conseille si vous souhaitez limiter votre apport au strict minimum.