clause de substitution SCI

Insérer une clause de substitution dans le compromis de vente ?

Récemment, je vous ai parlé de la possibilité d’insérer une clause de substitution dans le compromis de vente. Il s’agit d’une petite technique que vous n’avez pas forcément intérêt à connaître lors de votre premier achat – je persiste que, lors de cette étape, il faut se concentrer sur l’essentiel, à savoir réussir son premier investissement.

Néanmoins, par la suite, je vous invite à vous intéresser de près à cette possibilité de faire apparaître cette clause de substitution au profit d’une SCI par exemple.

Mais, reprenons les choses dans l’ordre : qu’est ce qu’une clause de substitution ? A quoi sert-elle ? Est-ce compliqué à mettre en place ?

clause de substitution SCI

Le principe de la clause de substitution

La chose est assez simple en fait : lors de la signature du compromis de vente, l’acquéreur peut demander l’insertion d’une clause de substitution. Il s’agit alors de la faculté qu’un autre acquéreur se substitue à lui dans l’intervalle de temps qui court entre le compromis et l’acte authentique. Ce nouvel acheteur pourra être tant une personne physique qu’une personnes morale telle qu’une SCI.

Dans les faits, cette clause figure souvent pour permettre la constitution d’une société civile immobilière qui deviendra propriétaire à la place d’un acquéreur personne physique. Personnellement, c’est une mention que je demande toujours de faire apparaître dans les compromis que je signe car cela laisse toutes les options ouvertes.

Ce nouvel acheteur ne doit pas nécessairement être identifié à la signature du compromis. Néanmoins, il faudra que le vendeur donne son accord pour que cette clause soit insérée.

Quelles formalités pour que la clause de substitution soit valide ?

Aucune en particulier même si, comme je vais vous l’expliquer plus loin, le mieux est d’être le plus précis possible.

Voilà par exemple une clause type d’une promesse de vente que j’ai signé. Attention, concentrez-vous et prenez votre respiration 😛 !

La réalisation de la présente promesse de vente pourra avoir lieu au profit du
BENEFICIAIRE ou au profit de toute autre personne physique ou morale qu’il
substituera dans ses droits dans la présente promesse, mais dans ce cas le
BENEFICIAIRE originaire restera tenu solidairement avec le bénéficiaire substitué au
paiement du prix, des frais et à l’exécution des conditions et charges.
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Si l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation est applicable
aux présentes, le bénéficiaire substitué aura un droit de rétractation en application
dudit article. L’exercice par le bénéficiaire substitué de ce droit n’impliquera pas
rétractation du BENEFICIAIRE originaire, seule la substitution étant dans ce cas
caduque. Afin de permettre au bénéficiaire substitué d’exercer éventuellement son
droit de rétractation avant la date d’expiration de la présente promesse de vente, le
BENEFICIAIRE reconnaît que la présente faculté de substitution devra être exercée,
à peine d’irrecevabilité, au plus tard quinze jours avant ladite date d’expiration.
Si le BENEFICIAIRE substituant ne peut pas se prévaloir des dispositions de
l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, la substitution ne pourra
être possible qu’au profit d’un BENEFICIAIRE ne pouvant pas lui aussi se prévaloir
desdites dispositions.
Toute substitution ne pourra porter que sur la totalité des biens et droits
faisant l’objet de la promesse de vente et leur toute propriété.
Le PROMETTANT devra être averti de cette substitution.
Le BENEFICIAIRE d’origine fera son affaire personnelle, avec son substitué,
du remboursement des sommes par lui versées en exécution des présentes ; il ne
pourra réclamer aucune restitution au PROMETTANT en conséquence de la
substitution.
Aux présentes, le terme BENEFICIAIRE s’applique au BENEFICIAIRE
d’origine comme au bénéficiaire substitué.
Aucune substitution ne pourra avoir lieu au profit d’une personne qui désirerait
modifier la destination prévue par le BENEFICAIRE des BIENS objet des présentes.
Enfin, elle devra comporter de la part du bénéficiaire substitué la
reconnaissance que substitution n’est pas novation et que la relation contractuelle
entre PROMETTANT et BENEFICIAIRE concernant la condition suspensive légale de
l’article L 313-41 du Code de la consommation n’est modifiable qu’avec l’agrément du
PROMETTANT.
La faculté de substitution ci-dessus n’est possible qu’à titre gratuit.

En revanche, on peut se demander s’il est possible de substituer un acquéreur par un autre alors que aucune mention expresse n’est libellée dans le compromis. Si les parties sont d’accord, c’est possible. Sinon, rien n’oblige le vendeur à l’accepter.

Autre point d’importance : si la clause est nulle, elle n’entache en rien la validité du compromis de vente.

clause de substitution compromis de vente

Les effets de la clause de substitution

Pour que celle-ci opère, il faut que la substitution soit signifiée au vendeur par écrit et contre signature.

Le nouvel acquéreur se voit transférer toutes les obligations de l’acheteur initial aux mêmes conditions puisqu’il est tenu par le compromis de vente signé.

Si le premier acheteur fait effectivement jouer la clause de substitution, le nouvel acquéreur reprend les engagements inscrits dans le compromis de vente.

Si le délai de rétractation de 10 jours est passé au bénéfice de l’acquéreur initial, le nouvel acquéreur peut également bénéficier de cette possibilité. S’il se rétracte malgré tout, l’acheteur initial reprend ses engagements. Bref, le vendeur est couvert 😉 .

Pour éviter tout risque « d’embrouille », le mieux est de mettre tout ceci par écrit le plus précisément possible dans le compromis de vente. C’est le boulot de votre notaire, donc à lui de jouer !

Dans quel cas cette clause présente-telle un intérêt ?

On a déjà évoqué le cas de la constitution d’une société qui peut se substituer à une personne physique. Dans la majeure partie des cas, la clause de substitution jouera au bénéfice d’une SCI.

Mais sachez qu’il y a un autre avantage auquel on ne pense pas forcément : le bénéfice du délai de rétractation de 10 jours réservé aux particuliers alors que les sociétés ne peuvent le faire.

Il y a également la situation dans laquelle vous n’avez pas les fonds nécessaires mais pensez que vous pourriez vous associer avec une autre personne physique pour acheter en commun – en indivision en l’occurrence.

Il existe enfin un autre cas de clause de substitution dans le compromis de vente qui peut paraître un peu plus « borderline ». Disons que vous identifiez une bonne affaire mais n’avez pas envie d’aller au terme de la vente tout en sachant que d’autres personnes pourront être intéressées (marchand de biens, promoteurs immobiliers ou simples particuliers). Vous faites insérer une clause de substitution puis cédez le compromis à une personne tierce contre rémunération.

Attention, cette cession à titre onéreux est interdite aux professionnels de l’immobilier. Si vous êtes un particulier, je vous laisse conclure comme il se doit 😀 . Sachez toutefois que cette activité ne doit pas devenir habituelle !

Paul

1 Comments

    Paul
  • Bonjour,
    Je ne connaissais pas cette clause, merci pour cet article qui me permet d’en apprendre un peu plus sur le sujet.

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