Investissement locatif : sci ou nom propre ? Voilà sans doute une des questions que l’on me pose le plus souvent lorsqu’il s’agit d’investir dans la pierre. A savoir quel statut employer pour louer des appartements.
Si je comprends cette interrogation, je trouve qu’on lui donne trop d’importance. Je vais m’en expliquer plus loin.
Ceci dit, n’allons pas trop vite en besogne. On va s’attaquer au sujet et tenter de déterminer ce qui est le plus intéressant en fonction de votre situation et de votre stratégie : investir en nom propre ou via une SCI.
Acheter en SCI ou en nom propre : quelle différence ?
Lorsque vous investissez en nom propre, vous détenez « en direct » le bien. C’est votre nom qui apparaît sur l’acte de vente. Tandis que, avec une SCI, c’est la société (personne morale) qui va détenir le bien, et vous, de votre côté, détiendrez des parts sociales de cette société – au même titre que vos associés.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la SCI, je vous renvoie à cet article et à cette interview pour les SCI à l’IS.
En cas de premier investissement
Ici ma position est claire : ne vous prenez pas la tête et achetez en nom propre.
Lorsque l’on investit pour la première fois, il y a déjà suffisamment de choses à penser et qui présentent un sacré potentiel de stress : recherche du bien idéal, financement, mise en location, fiscalité…
Si l’investissement dans la pierre devient une passion et que vous souhaitez enchaîner avec d’autres opérations, il sera grand temps par la suite de vous intéresser à la SCI… ou à d’autres formes juridiques.
Vous achetez seul ?
Dans ce cas, vous devrez acheter en nom propre car la SCI doit comporter plus d’une personne (ou plus d’un associé si vous préférez). Si vous êtes seul et que vous souhaitez investir via une société, il faudra vous tourner vers la SASU par exemple.
A plusieurs, vous aurez le choix entre la SCI et l’achat en nom propre. Dans ce dernier cas, vous détiendrez le bien en indivision, à hauteur de ce que vous déclarerez dans le compromis de vente et l’acte authentique, par exemple, 50 / 50 à deux ou 70/30.
Si vous souhaitez limiter les frais
Evitez dans ce cas la SCI car il y aura des frais de création, rédaction des statuts et d’enregistrement des statuts de la société. Comptez environ 1000 €.
Autre frais : la création et la tenue d’un compte courant au nom de la SCI. Or, il s’agit d’un compte de société, du coup les frais de tenue de compte peuvent être plus élevés.
Mauvaise surprise également lorsque, tous les ans, vous recevrez le courrier à votre nom propre en tant que caution de la SCI. En effet, les banques vont monter leur dossier de financement de la SCI en s’appuyant sur des cautions, ces dernières seront sollicitées en cas de défaillance de la société. Et ces cautions, ce sont les associés de la SCI. Tous les ans donc, vous recevrez un courrier vous rappelant vos obligations et sur quel montant elles portent. Et ce simple courrier est facturé par les banques entre 30 et 70 € !
Bien-sûr, vous pourrez négocier une remise commerciale mais cela fera toujours cher le courrier – généré automatiquement comme vous l’imaginez 😈
A l’inverse, l’acquisition en nom propre ne nécessite aucune formalité et donc aucun frais.
Si vous préférez une gestion « light »
Dans ce cas encore, préférez l’investissement en nom propre car, en principe, une SCI est censée tenir une comptabilité ainsi qu’une assemblée générale annuelle d’approbation des comptes.
Ceci dit, si vous investissez à plusieurs en nom propre, vous serez tenu par les règles de l’indivision qui sont un peu plus rigides que celles de la SCI. Par exemple, si l’un des co-acquéreurs souhaite un jour sortir de l’indivision, vous serez obligé de racheter sa part… ou de revendre le bien si vous ne disposez pas des fonds nécessaires.
Si vous investissez pour transmettre à vos enfants
Dans ce cas, la SCI présente des avantages notables par rapport à l’achat en nom propre.
Donation
Si vous souhaitez donner une partie de votre immobilier à vos enfants, il est plus simple de donner des parts sociales qui ont toute la même valeur qu’un appartement à votre fils dont la valeur est de 120 000 € et un autre à votre fille dont la valeur est de 80 000 €. N’oubliez pas, à ce titre, que les donations parents / enfants bénéficient d’un abattement de 100 000 € tous les 15 ans. Il est donc bien plus facile de respecter ce plafond avec des parts sociales.
Succession
Dans une SCI, vous transmettez des parts de société et non directement un ou plusieurs biens immobiliers. Encore une fois, il est beaucoup plus facile de faire des parts égales.
Si, par exemple, vous détenez en nom propre un appartement qui vaut 150 000 € et que vous souhaitez le transmettre à vos deux enfants, soit ils vont se retrouver en indivision, soit l’un des deux va revendre sa part à l’autre pour 75 000 €.
Alors que si vous détenez 150 parts d’une SCI qui est elle-même propriétaire d’un appartement d’une valeur de 150 000 €, vous transmettrez 75 parts à chacun de vos enfants, la part unitaire étant égale à 1000 €.
Si vous envisagez faire du meublé
Ici, je ne saurais trop vous conseiller d’investir en nom propre. Profitez du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel tant qu’il existe encore ! C’est un régime ultra favorable pour l’investissement. Si vous voulez en savoir plus, rendez-vous ici.
A contrario, si vous souhaitez faire du meublé avec une SCI imposée à l’IR, vous risquez d’avoir quelques soucis car c’est tout simplement impossible, sauf à ce que les revenus meublés représentent moins de 10 % de l’ensemble des revenus générés par la SCI…
Autre option si vous voulez absolument faire du meublé avec une SCI : opter pour l’imposition sur les sociétés. Ce qui ne sera pas sans inconvénients comme je l’ai expliqué dans cette vidéo.
Si vous hésitez encore
Si vous ne vous êtes pas encore fait d’opinion précise sur le sujet « investissement locatif : SCI ou nom propre ? », pas d’inquiétude ! Vous pouvez vous laisser un peu de temps en incluant une clause de substitution dans le compromis de vente.
Cette clause va vous permettre de signer le compromis en nom propre et (éventuellement) de signer l’acte authentique via une SCI. Le délai entre la signature d’un compromis de vente et l’acte authentique qui est en général compris entre deux et trois mois vous permettra amplement de créer votre société.
Au final…
Vous l’aurez compris, la sempiternelle question « investissement locatif : SCI ou nom propre ? » ne me semble pas la plus importante.
C’est un élément de réflexion qui doit venir en deuxième niveau. Restez concentré sur la recherche de biens présentant un beau potentiel locatif ou de revente. Ce qui s’avère déjà un sacré challenge par les temps qui courent !
Néanmoins, si on doit résumer, on peut estimer que l’investissement en nom propre doit être favorisé lorsqu’on investit seul avec un objectif de revente à terme.
A l’inverse, si vous investissez à plusieurs et que vous souhaitez transmettre votre patrimoine, la SCI sera plus intéressante.
Il est également utile de préciser que l’un n’est pas exclusif de l’autre : vous pouvez parfaitement commencer votre parcours d’investisseur en faisant de l’achat en nom propre puis opter pour une SCI constituée avec des personnes ayant moins d’endettement – ce qui vous permettra de continuer à investir.