Nous avons tendance à penser que tout investissement nécessite de l’argent. Dans le secteur de l’immobilier, il est en théorie possible d’investir sans apport. Mais, dans les faits, cela reste quand même difficile et nécessite plusieurs conditions. Zoom sur les points à examiner pour réussir votre projet d’investissement dans l’immobilier sans apport.
Pourquoi faut-il de l’apport pour investir dans l’immobilier ?
Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Il vous faudra de l’argent. Si vous n’avez pas la totalité de la somme demandée, vous avez la possibilité d’emprunter à la banque. Cependant, celle-ci peut exiger un apport personnel pour pouvoir vous accorder le prêt.
En effet, l’apport personnel désigne la somme d’argent exprimée en pourcentage ou en valeur absolue du montant total du crédit immobilier que l’acquéreur engage dans l’opération. Vous devez posséder cet apport avant de contracter votre emprunt, car il va soulager la banque d’une partie de l’investissement et surtout la sécuriser.
Pour plus de détails, cet apport personnel permettra de financer les frais relatifs à l’emprunt (notaire, frais de dossier, caution et autres).
Même si celui-ci est important pour obtenir le crédit immobilier accordé, il n’est pas obligatoire. Vous pouvez le détourner dans certains cas, via l’investissement locatif, le dispositif Pinel ou autres.
Quelles sont les façons d’investir dans l’immobilier sans apport ?
Investir dans l’immobilier sans apport est possible, mais difficile. En effet, ce concept consiste à emprunter la totalité du capital nécessaire dans l’achat d’un immeuble sans apporter une somme d’argent . Le prêt couvre donc jusqu’à 110 % du montant du bien immobilier et même les fais afférents. Le taux d’intérêt sera alors un peu plus élevé.
Pour réaliser un investissement dans l’immobilier sans apport, vous avez 3 possibilités :
- Investir dans le neuf sans apport grâce au dispositif Pinel ;
- Investir dans un logement ancien pour le mettre en location ;
- Ou acheter un bien déjà loué.
Grâce au dispositif Pinel, votre prêt immobilier sans apport peut être accordé. Vous bénéficierez de différents avantages fiscaux liés à cette loi dans le calcul de votre reste à vivre. Cependant, la loi Pinel exige un engagement à long terme de 6 à 12 ans auprès du bailleur. Elle délimite aussi un plafond maximum de loyer à appliquer.
D’un autre côté, vous devez avoir une situation financière stable. Les loyers perçus doivent également être assez élevés pour pouvoir rembourser votre prêt en grande partie. Ce qui est très difficile en ce moment à cause de l’inflation.
Dans une autre situation, vous pouvez investir dans un logement ancien pour le mettre en location, et ce, sans apport. Dans ce cas, vous devez rassurer votre banque sur votre aptitude à rembourser l’emprunt. Dès lors, vous pouvez lui présenter une marge de loyers perçus de façon réaliste, lister les frais annexes puis déterminer l’effort d’épargne par mois que vous pouvez faire.
À travers ces situations, la banque va évaluer votre aptitude d’endettement futur tout en vous assurant un reste à vivre suffisant.
La dernière hypothèse concerne l’achat d’un bien déjà loué. Dans ce cas, votre dossier pourra être plus solide, car la banque aura déjà une idée du montant du loyer à l’avance.
Comment réussir un investissement dans l’immobilier sans apport ?
L’investissement dans l’immobilier sans apport est difficile à mettre en œuvre. Du côté de la banque, celle-ci peut être récalcitrante si vous ne remplissez pas certaines conditions. Toutefois, cela n’est pas impossible. Pour y arriver, voici quelques astuces à suivre.
La première chose à faire est donc de présenter un dossier en béton auprès d’un établissement de crédit. Rapportez donc toutes les preuves qui attestent la valeur de votre patrimoine et le montant de vos revenus. Ce sont les relevés bancaires, les bulletins de paie, les avis d’impôt et bien d’autres justificatifs.
Apportez aussi à la banque toutes les informations liées à votre investissement locatif. Dans ce cas, assurez-la que vous avez déjà étudié le marché locatif et que votre projet est bien préparé. Montrez-lui donc le type de bien convoité, le prix immobilier ainsi que la concurrence immobilière. La banque sera ainsi plus indulgente avec votre demande de prêt à 110 %.
Pour rassurer l’établissement de prêt, il est également conseillé d’insister sur vos historiques bancaires. Vous pouvez alors lui faire part de votre situation actuelle. Vous pouvez montrer que vous êtes client de la banque depuis des années. Il est également possible de prouver que vous n’avez jamais eu de retard sur le paiement des emprunts dans le passé.
L’autre chose à faire pour valider votre demande de crédit immobilier sans apport est d’accepter les contreparties proposées par la banque. Cela peut être la domiciliation de vos revenus auprès de celle-ci ou encore l’ouverture d’un compte épargne.
Si vous hésitez dans votre projet ou si vous voulez en savoir plus sur l’investissement dans l’immobilier sans apport, vous pouvez faire appel à un courtier. Ce dernier va vous conseiller sur les avantages et les inconvénients de ce genre d’investissement. Il va aussi vous assister dans votre décision afin de préserver votre intérêt.
Quels sont les risques dans l’investissement immobilier sans apport ?
L’apport personnel n’est pas obligatoire dans la demande de prêt immobilier. Il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier neuf ou ancien sans apport. Toutefois, cela n’est pas sans risque.
En effet, si vous n’avez pas d’apport dans le cadre d’un investissement immobilier, votre banque pourra être plus réticente dans l’accord du crédit. Aujourd’hui, elle est encore plus exigeante afin de se protéger et d’être sûre de votre aptitude à rembourser le prêt.
L’autre risque à prendre en compte est l’échec de votre projet. En effet, si vous perdez votre locataire ou si votre investissement ne marche pas bien, votre immeuble peut être saisi par la banque. Dans ce cas, vous n’aurez plus de bien. De plus, les frais de courtage, de dossier, de notaire et de garantie ne seront pas remboursés. Dès lors, vous aurez plus de dettes envers la banque.
Par conséquent, avant de vous lancer dans ce projet, le mieux est de vérifier votre endettement futur. Si vous ne pouvez pas rembourser la somme investie dans l’immeuble, il est préférable de ne pas demander d’emprunt sans apport auprès de la banque.