Je ne sais pas ce qu’il en est pour vous mais je déteste que l’on me prenne pour un imbécile.
Or, quand on débute dans l’investissement immobilier, il y a tout un tas de personnes qui vous donnent des conseils orientés, misant sur votre ignorance pour vous faire sortir le portefeuille.
De quoi parle-ton ici ?
Bien entendu des agents immobiliers qui veulent à tout prix vous vendre cet appartement parce que leur commission est plus importante. Des artisans qui vous recommandent des travaux dispendieux qui n’apporteront pas de valeur réel à votre bien. Des blogueurs et Youtubeurs également qui essaient tous les jours de vous vendre des formations à prix d’or 😆 . Et des conseillers en gestion de patrimoine qui n’ont qu’un mot à la bouche : le neuf. Leur argument est toujours le même : vous allez vous constituer un patrimoine et surtout payer moins d’impôts. Cela s’appelle de la défiscalisation – pas de l’investissement, mais passons !
Que l’on soit bien d’accord : l’objectif dans cet article n’est pas de tirer à boulets rouges sur l’investissement dans les programmes immobiliers neufs.
Seulement vous avez remarqué comme on a l’habitude d’opposer les choses : Paris vs Marseille, ville contre campagne, droite contre gauche… et investissement locatif ancien vs investissement dans le neuf.
Cela fait bien longtemps que ma religion est faite : je préfère investir dans l’ancien. Et je vais ici vous expliquer pourquoi.
L’investissement locatif ancien est moins cher à l’achat
Comptez facilement 20 % moins cher au mètre carré pour de l’ancien face au neuf. Si, en plus, il y a des travaux à prévoir, la décote sera encore plus importante. Ce prix plus élevé du neuf vous est souvent présenté avec une explication imparable : le neuf répond aux dernières normes, notamment énergétiques.
Selon moi, cela explique seulement en partie la différence de tarif : le reste correspond surtout aux intermédiaires qu’il faut payer : conseillers en gestion de patrimoine et promoteurs immobiliers.
Et, quitte à me répéter, les travaux ne doivent pas vous faire peur ! Non seulement ils vous permettent de remettre au goût du jour votre bien mais ils présentent un intérêt certain au niveau fiscal puisque bon nombre de ces travaux vont être déductibles. Optez par conséquent pour des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration. A l’inverse, des dépenses de construction ou d’agrandissement ne seront pas déductibles. Si vous souhaitez plus de détails sur le sujet, rendez-vous ici.
Le principe à retenir est donc simple : plus vous avez de travaux à engager, plus cela vous donne des arguments pour discuter le prix de vente.
… et présente un potentiel de plus-value à la revente
Conséquence directe de payer du neuf trop cher, votre chance d’empocher une plus-value à la revente est bien plus maigre qu’avec un investissement locatif ancien.
Sachant que votre appartement tout neuf va perdre de sa valeur avec le temps. Un peu comme avec une voiture neuve : à peine sortie de chez le concessionnaire elle a déjà perdu 5 % ou 10 % de sa valeur.
A l’inverse, et surtout si vous remettez au goût du jour un appartement ancien, il va prendre de la valeur et vous avez de fortes chances d’empocher une plus-value, d’autant plus que ce type de bien bénéficie souvent d’un emplacement privilégié – on en reparle plus loin.
Plus de choix
Voilà une donnée que l’on a tendance à oublier : il y a beaucoup plus de logements anciens que de logements neufs, malgré tous les efforts des gouvernants. Cette situation vous donne un choix plus large au moment d’identifier des biens intéressant pour vos investissements. Le marché est plus vaste.
L’investissement locatif ancien est mieux placé
OK cela ne fonctionne pas à tous les coups : vous pouvez très bien mettre la main sur un corps de ferme du XIXème situé au fin fond du Larzac alors que certains programmes neufs viennent de sortir de terre non loin d’un centre ville.
Admettez néanmoins que, dans les grandes agglomérations, ce sont souvent les biens anciens qui jouissent des meilleurs emplacements. Après tout quoi de plus logique ? Les centre villes historiques sont le coeur d’une cité et la vie sociale et professionnelle s’est fabriquée autour d’eux. Cette situation privilégiée entraîne une demande locative importante qui va chercher à se loger près des commerces, marchés, écoles, lieux de loisirs, transports en commun…
Si vous achetez dans l’ancien, le risque de vacances locatives est par conséquent moins grand.
A l’inverse, les programmes neufs sont souvent en périphérie (là où il reste du foncier disponible).
On peut donc en conclure qu’investir dans l’ancien c’est mettre son argent sur une valeur sûre. En cas de crise économique (et immobilière), les bien situés en centre ville résistent toujours mieux que ceux de la périphérie.
Et puis quid de ces quartiers plus excentrés d’ici quelques années ? C’est un peu l’histoire de ces belles tours construites dans les années 60 qui étaient le summum de l’habitation pour les classes moyennes… et regardez ce que ces quartiers sont devenus aujourd’hui.
Le cachet
Autre aspect que l’on retrouve selon moi bien plus souvent dans un investissement locatif ancien : le cachet ou le charme, appelez cela comme vous voulez.
Regardez une maison comme celle-là avec de vieilles poutres en bois, cela a quand même de la gueule non ?
L’effet coup de coeur fonctionne à tous les coups lors de vos visites de mise en location. Sans parler de la location courte durée : dans ce cas c’est un atout maître dans votre jeu pour plaire aux touristes.
Au delà du cachet, il y a un autre aspect que j’aime à souligner : les constructions anciennes, çà tient mieux dans le temps. C’est vrai que, aujourd’hui, on fait sortir de terre des immeubles aussi vite que des champignons. Mais, après quelques années, ces bâtiments font grise mine. Loin de moi l’idée du « c’était mieux avant » mais je trouve que les immeubles anciens ont quand même une meilleure tenue dans le temps.
La fiscalité
Aussi surprenant que cela puisse paraître, investir dans l’ancien présente un avantage dans le domaine de la fiscalité.
Les programmes de défiscalisation
Oui, je sais, avec un programme neuf, vous pouvez faire du Pinel par exemple et profiter d’une défiscalisation. OK, très bien, mais à quel prix encore une fois ? D’autant que le Pinel dans l’ancien est également possible 😛 . A noter l’existence d’autres dispositifs comme le Malraux visant à rénover des bâtiments anciens contre des avantages fiscaux ou encore le Denormandie dont j’ai parlé dans cette vidéo.
Mais surtout, avec un investissement locatif ancien, vous pouvez créer du déficit foncier.
Le déficit foncier
Qu’est-ce que c’est ? Tout simplement un bien nécessitant des travaux assez importants. Et ces travaux vont créer ce que l’on appelle du déficit foncier. Ce déficit va pouvoir s’imputer sur votre revenu global si vous déclarez au réel dans la limite de 10 700 €. Il faudra également louer le bien pendant au moins 3 ans.
La taxe foncière
Ce n’est pas une règle d’airain mais les taxes foncières des biens anciens sont souvent moins élevées que celles des biens neufs.
Pourquoi ? Tout simplement parce que les services des impôts considèrent qu’un logement neuf bénéficie de plus de commodités qu’un logement ancien (par exemple baignoire, radiateurs… etc). Et qui dit plus de commodités dit taxe foncière plus élevée…
Pour rappel, la révision des valeurs locatives restent un sujet épineux qui pourrait revenir à l’ordre du jour. Reste à savoir quand…
La disponibilité du bien
Si vous faites l’acquisition d’un bien ancien nécessitant peu ou pas de travaux, vous pourrez rapidement le mettre sur le marché locatif. Et quand bien même vous auriez pas mal de rénovation à engager, c’est vous qui maîtrisez le tempo – contrairement à un achat neuf sur plan où vous êtes dépendant du promoteur et de ses artisans.
Quelques points d’attention
Pour éviter un procès en subjectivité 🙂 , je me dois d’attirer sur les quelques inconvénients de l’ancien par rapport au neuf.
Si vous optez pour un investissement locatif ancien, vous devrez quand même veiller à ce qu’il réponde aux normes de décence mais également aux normes de sécurité.
Par exemple, je suis un paranoïaque de la sécurité des installations électriques et gazières. Je fais toujours intervenir un artisan pour vérifier et corriger si besoin ces installations. Peut-être que cela vient du fait que deux de mes voisins ont vu leur maison partir en fumée à la suite de soucis électriques…
Bien souvent, il faudra également réévaluer le logement en terme de performance énergétique.
Par extension, si vous engagez des travaux importants, cela induit un investissement au minimum en temps de suivi du chantier. Moins confortable que le neuf, il faut bien l’admettre.
L’évaluation des travaux devra être réalisée de la façon la plus précise possible, et ce pour parer à toute mauvaise surprise qui pourrait impacter votre rendement.
Les frais de notaire dans l’ancien sont plus importants par rapport au neuf : 8 % en moyenne contre 3 %.
Au final…
Comme vous le voyez, les avantages à investir dans l’ancien sont nombreux, plus nombreux selon moi que les inconvénients.
Mais c’est un avis personnel. Peut-être que vos préférences vont ailleurs ?