« Tiens, voilà qu’il veut nous parler de mandat exclusif de vente ou de mandat simple. Mais cela n’intéresse pas les investisseurs immobiliers, ce genre de chose ! »
Voilà peut-être votre réflexion à la lecture du titre de ce nouvel article. Et pourtant vous allez voir qu’il est utile de bien distinguer ces différents types de contrat. Car on a parfois tendance à se mélanger les pinceaux entre les différents mandats de vente : mandat exclusif de vente, mandat de vente simple voire mandat semi exclusif 😯
Et, comme vous allez le voir, cela n’est pas sans conséquence dans votre processus d’achat (ou de vente). Y compris en espèces sonnantes et trébuchantes !
Mandat de recherche immobilier
Bien que cela paraisse un peu étrange, on va commencer par évacuer un autre type de contrat que vous pouvez passer avec une agence immobilière : le mandat de recherche immobilier.
Dans ce cas, vous êtes acheteur et confiez à un agent l’immobilier le soin de dénicher la perle rare. Autant dire que c’est le type de contrat que je n’ai jamais signé personnellement.
Cas pratique
Mais je ne résiste pas au plaisir de vous raconter une petite anecdote sur le sujet.
Il y a quelques années, j’avais identifié un immeuble dans une petite ville en pleine croissance de ma région. L’immobilier y était florissant et je savais qu’il y avait beaucoup de demandes de location sur le secteur.
L’immeuble était composé d’un commerce au rez de chaussée, de deux grands appartements dans les étages. Et en bonus, il y avait une petite extension dans le jardin qui pouvait être aménagé en studio.
Du coup, je retrouve l’agent immobilier sur place et, tout de suite, il m’explique que c’est une vente un peu particulière : les commerçants qui louent le rez de chaussée avaient proposé d’acheter l’immeuble mais l’indivision (2 frères et 1 sœur) ont refusé leur offre. Ce qui explique que, lors de la brève visite du rez de chaussée, les commerçants « tirent un peu la gueule ». Mais je ne m’en formalise pas puisque je connais les tenants et les aboutissants. Du moins c‘est ce que je crois…
Les appartements que je visite ensuite sont à refaire de fond en comble mais j’y détecte un vrai potentiel. En résumé : ce bien m’intéresse.
C’est à ce moment là que l’agent immobilier m’explique, un peu gêné, qu’il faudrait que je signe un mandat de recherche. Je lui explique qu’il n’en a pas besoin puisqu’il possède un mandat de vente des propriétaires. Il bafouille une réponse incompréhensible qui crée une alerte dans mon cerveau.
« Celui-là il n’est pas très clair. Je mettrais mon billet que, en fait, il n’a pas de mandat de vente. »
Du coup, une fois rentré à la maison, je fais quelques recherches et m’aperçois qu’il n’y a qu’un notaire dans cette ville. Du coup je tente ma chance et l’appelle.
Après lui avoir expliqué ma visite du matin, je lui demande de me préciser les circonstances de la vente.
Et c’est là que les choses se corsent…
Il m’explique qu’il y a conflit entre une partie de l‘indivision (la sœur en l’occurrence) et les commerçants.
Car, en fait, ces derniers avaient signé un compromis de vente avec l’ensemble de l’indivision avant que la sœur ne se rétracte. Or, si l’acquéreur dispose de ce droit, les vendeurs NE PEUVENT PAS se rétracter.
Le notaire conclut en disant que cette affaire va se régler devant le tribunal.
Autant vous dire que je n’ai jamais signé ce mandat de recherche immobilier. En revanche, j’ai rappelé l’agent immobilier pour l’affranchir et lui expliquer poliment qu’il m’avait fait perdre mon temps.
Mandat de vente simple
Il s’agit de la situation la plus courante : vous êtes vendeur et signez un contrat avec une agence immobilière ou une étude notariale afin que celle-ci trouve un acheteur.
En contrepartie de ses services (publicité, visites, négociation, accompagnement sur les diagnostics obligatoires…) l’agent immobilier touchera des honoraires.
Pour rappel, ces honoraires sont variables suivant les agences mais également en fonction du prix net vendeur. En effet, plus un bien est vendu cher plus le pourcentage de la commission d’agence est réduit. Par exemple, les honoraires sur un appartement vendu 100 000 € seront compris entre 5 % ou 7 % tandis que la commission sur un immeuble de rapport à 500 000 € ne dépassera guère les 3 % ou 4 %.
Le mandat de vente simple, également appelé mandat de vente sans exclusivité, présente des avantages non négligeables selon moi : vous pouvez signer avec plusieurs agences, vous pouvez également mettre en vente le bien en direct.
Première précision ici : vous avez le droit d’afficher un prix inférieur à celui des agences si vous vendez vous-mêmes votre bien – ce qui paraît logique vu qu’il n’y a pas de commission dans ce cas.
Ne vous laissez pas influencer par des agents immobiliers qui voudraient vous convaincre du contraire.
Seconde précision, ce n’est pas parce que vous avez le droit de vendre en direct que vous pouvez tout vous permettre. Dans le cas où l’acheteur a d’abord visité avec une agence dotée d’un mandat, vous n’avez pas le droit de réaliser la vente en direct. Il faudra que l’agent immobilier puisse prouver la chose, via la signature d’un bon de visite.
Si vous parvenez à vendre en direct, vous devez en principe transmettre l’identité de vos acheteurs aux agences mandatées afin qu’elles puissent vérifier qu’elles ne connaissent pas ces acquéreurs.
Enfin, un conseil : ne multipliez pas les mandats de vente car lorsqu’un bien est affiché par 4 ou 5 agences, c’est le signe que le vendeur veut vendre à tout prix. Cela constitue un signal de forte négociation possible selon moi.
A l’inverse, si vous êtes acquéreur, un bien croisé trop souvent sur Internet ou dans les agences doit attirer votre attention !
Mandant semi exclusif de vente
Dans cette situation, seul l’agent immobilier avec lequel vous avez signé le mandat ET vous-mêmes pouvez vendre le bien.
Cela signifie que l’agent immobilier restera très motivé pour conclure la vente.
Mandat exclusif de vente
Vous l’aurez compris à la lumière de ce qui précède. Si vous signez un mandat de vente exclusif, il n’y a que l’agent immobilier qui peut vendre votre bien.
Vous ne pouvez plus faire appel à une autre agence ou vendre en direct tant que court ce mandat.
Certains vont peut-être me dire : quid si malgré tout je trouve un acquéreur ? Genre le voisin qui veut acheter ma maison ou mon appartement ? Dans ce cas, il n’y aura pas le choix : il devra payer la commission à l’agent immobilier. Et pour les petits malins qui voudraient conclure la vente entre particuliers malgré tout, sachez que vous vous exposez à devoir payer une indemnité d’un montant équivalent aux honoraires d’agence.
Inutile de vous dire que les agents immobiliers adorent ce type de contrat, ultra-sécurisant pour eux. Ils vont forcément essayer de vous le faire signer en expliquant que c’est le meilleur moyen pour vendre rapidement – heu… comment dire ? Je ne suis pas très convaincu là 🙂 .
En échange de cette exclusivité, il va vous proposer un service optimal. Par exemple en mettant votre bien en avant dans sa vitrine ou dans les magazines de petites annonces.
Certains disent également que c’est plus simple de ne confier qu’un seul mandat pour gérer les clés et organiser les visites. Si vous voulez mon avis, c’est un peu faiblard comme argument 
Ce mandat exclusif de vente porte différents noms suivant les agences : mandat confiance chez Century 21 ou mandat premium chez Foncia par exemple.
Les mentions du mandat de vente
Quelque soit le type de mandat que vous signez, vous allez y retrouver les mentions suivantes :
– votre identité
– les coordonnées de l’intermédiaire chargé de la vente
– la description du bien objet de la vente
– le prix du bien
– le montant de la commission – qui sera versée le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire.
– la durée du mandat. Elle est en général de 3 mois – même si vous pouvez la négocier. Méfiez-vous ici de la tacite reconduction ! Si vous souhaitez résilier le mandat, vous devez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception. La résiliation prendra effet 15 jours après réception de votre lettre.
Mon avis
Personnellement, je ne vous conseille pas de signer un mandat exclusif de vente. J’estime la relation trop déséquilibrée, trop peu avantageuse pour le vendeur. Il faudrait que les agents immobiliers fassent un effort sur le montant de leurs honoraires pour réussir à me convaincre.
En effet, je préfère me garder la possibilité de vendre par moi-même.