Oups ! J’ai raté une affaire immobilière !

Oups ! J’ai raté une affaire immobilière ! Je vous raconte tout dans cette vidéo.

Cela vous est déjà arrivé j’en suis sûr. Ou cela vous arrivera à l’avenir. Et, à ce moment là, il ne faudra pas trop accuser le coup.

Ne croyez pas ces investisseurs qui vous disent à longueur de journée qu’ils saisissent toutes les opportunités qui se présentent et qu’ils n’en loupent jamais une seule.

L’objectif de cette vidéo est de vous faire un retour d’expérience sur une affaire immobilière que j’ai complètement raté. Je me suis pris une gamelle 👿 !

Il faut savoir se relever rapidement. Un peu comme au vélo, quand on tombe il faut tout de suite se remettre en selle. Et se relancer.

Une affaire immobilière

Il y a à peu près deux ans, je tombe sur une annonce immobilière qui ne payait pas de mine, sur le site immobilier des notaires. Annonce sans photo avec un texte très court.

Mais ce qui m’a intéressé, c’était la surface : 100 m² en plein centre ville de Caen. Vous savez que c’est la ville où j’investis essentiellement. Le prix était de 115 000 €, soit 1 150 € du mètre carré. En principe, le prix moyen est le double.

Je me doutais bien qu’il y aurait des travaux ou des choses imprévues. C’est peut-être aussi pour cette raison qu’il n’y avait pas de photos…

Donc, je prends rendez-vous.

Le jour des visites, quelque chose aurait dû me mettre la puce à l’oreille. Les visites s’enchaînaient toutes les 10 ou 15 minutes. Soyez attentif à ce type de signal : quand il y a beaucoup de visites, vous n ‘êtes pas le seul à avoir flairé l’affaire immobilière. Si vous investissez dans de grandes métropoles telles que Lyon, Marseille ou Paris, cela ne vous surprend pas. Mais dans des villes moyennes, la multiplication des visites est un signe.

Je fais donc la visite. L’appartement était un bien datant de la reconstruction (années 1950, 1960) dans lequel il y avait pas mal de travaux à engager. Mais rien d’effrayant, sachant que j’ai déjà de l’expérience dans le domaine. J’arrive à chiffrer assez facilement le montant des travaux. En l’occurrence, il y en avait pour environ 30 000 €.

De belles surprises au cours de cette visite : une cheminée en pierre (même si je vous déconseille de laisser des cheminées quand vous faites du locatif, optez plutôt pour un élément de déco avec des étagères 😉 ) et parquets anciens en bon état. Un beau potentiel à exploiter par conséquent.

Tout cela pour 115 000 €. De mon point de vue, l’étude notariale s’était quand même planté dans son estimation. Une affaire immobilière de ce type aurait dû être affichée 150 000 €.

Et là, c’est le drame…

Vous le savez, j’aime beaucoup négocier. Je suis joueur même si je ne l’ai pas toujours été. Il y a quelques années, si vous m’aviez demandé de « gratter » 500 €, j’aurais quasiment préféré m’immoler que de demander un rabais. Même si 500 €, c’est peu de chose.

Comme quoi, on n’est pas condamné à être un piètre négociateur. Cela s’apprend et vous pouvez toujours vous améliorer dans les techniques de négociation.

Toujours est-il que, aujourd’hui, j’ai pris le pli inverse : quand je détecte une affaire immobilière, je ne peux pas m’empêcher de négocier.

C’est ce qui s’est passé sur ce coup là. J’ai proposé 105 000 €, essayant de « gratter » 10 000 €.  Je me suis dit « si çà passe, c’est le carton assuré ». J’ai tenté, j’ai joué… et j’ai perdu.

J’ai perdu parce qu’une personne s’est positionnée au prix.

Avec le recul, même si c’est un peu facile à dire à présent, il fallait tout de suite se positionner au prix, vu le monde qui visitait cet appartement. Il ne fallait pas jouer au plus malin pour décrocher cette affaire immobilière.

Dans la foulée de la visite, il fallait dire « OK je me positionne au prix ». Car, comme vous le savez, une fois qu’il y a accord sur le prix entre le vendeur et l’acquéreur, la vente est faite. Je vous renvoie au Code Civil. A la limite, les visites ne doivent même plus se poursuivre.

Conclusion : même si je fais partie de ces personnes qui vous conseillent de TOUT négocier, je vous livre un contre exemple. Quand vous tombez sur une affaire immobilière de ce type, si cela correspond à vos objectifs et qu’il y a beaucoup de monde sur le coup, achetez au prix.

Quel était le potentiel de cette affaire immobilière ?

Personnellement, j’avais en tête de faire un achat revente. Une fois refait, cet appartement pouvait se revendre entre 180 000 et 200 000 €. Sachant qu’il coûtait 115 000 € et qu’il fallait ajouter 10 000 € de frais de notaire et 30 000 € de travaux, la plus value potentielle était de 25 000 à 45 000 €. Evidemment, il fallait retrancher à cette somme la taxe sur la plus value (pour rappel 34,5 %). Mais, je repartais avec une jolie somme en poche malgré tout.

Autre option envisageable : faire de la colocation. Mais ce choix me paraissait moins pertinent, s’il s’agissait de créer du cashflow positif de 50 € par mois, c’était insuffisant.

L’achat revente avait mes faveurs et l’opération aurait pu être bouclée en 6 mois vu la situation du bien.

Conclusion

Encore une fois, ne croyez pas les personnes qui vous disent qu’elles ne ratent jamais une affaire immobilière. Elles se sont forcément « trouées » à un moment ou à un autre.

Message d’espoir en conclusion : ne vous laissez pas abattre ! Cela montre quelque chose : vous êtes capable d’identifier ces bonnes affaires immobilières. Vous devez vous montrer très réactif pour vous renseigner et aller visiter le bien. Si possible, allez visiter le premier.

Demandez à l’agence immobilière quand a lieu la première visite et proposez de venir 15 minutes avant, en expliquant que cela va sans doute arranger votre interlocuteur de grouper les visites. Passez pour le mec ou la fille sympa  😛 .

Le jour de la visite, si c’est vraiment très intéressant et que vous vous positionnez au prix, la vente sera faite.

Ne perdez donc pas espoir : vos efforts vont finir par payer !