Prix net vendeur / prix FAI : différences et conséquences

Prix net vendeur / prix FAI : voilà des termes que vous retrouvez souvent lors de vos recherches de biens immobiliers.

Si la distinction entre les deux notions semble facile – tout est dans l’intitulé ! -, il existe un certain nombre de nuances méritant d’être relevées.

De même, bien différencier prix net vendeur et prix FAI va emporter des conséquences loin d’être anodines comme vous allez le voir.

Que veut dire net vendeur ?

Il s’agit de la somme destinée au vendeur du bien immobilier. A cette somme il faut ajouter la commission de l’agence immobilière ou du service transaction de l’étude notariale. Vous obtenez alors le prix FAI (Frais d’Agence Inclus). On parle aussi de prix HAI (Honoraires d’Agence Inclus).

Comme vous le savez, l’acquéreur devra faire face à d’autres frais tels que les frais de notaire, les proratas de taxe foncière et de charges de copropriété.

En résumé on pourrait dire que le prix net vendeur va davantage intéresser le vendeur alors que le prix FAI va surtout intéresser l’acquéreur – puisque c’est ce dernier qui va régler la note !

Lors de la signature de l’acte authentique, c’est le notaire qui versera le prix net vendeur au vendeur (logique !) et le montant de la commission à l’agence ou à l’étude notariale chargée de la vente.

Pourquoi est-ce important ?

Vous allez me dire « super Paul mais on n’avait pas trop besoin de toi pour le savoir ! ».

C’est sans doute vrai pour la majorité d’entre vous.

Alors pourquoi j’en parle ? Hé bien tout simplement parce que savoir distinguer le prix net vendeur d’un prix FAI emporte des conséquences.

1. Quel prix affiché ?

Tout d’abord, il y a encore de rares agences qui affichent des prix nets vendeur. Ne vous faites pas avoir car dans ce cas la donne est complètement faussée.

Un appartement affiché 100 000 € net vendeur pourra vous coûter au final entre 105 000 € et 110 000 € une fois intégrée la commission de l’agence.

2. A la vente

Ensuite, si vous êtes vendeur, vous aurez tout intérêt à mettre votre bien en vente dans une agence dont la « com » est raisonnable.

A titre d’exemple, j’ai visité un appartement la semaine dernière affiché à 115 000 € dont 10 000 € de frais d’agence – alors qu’il s’agit d’une agence dématérialisée = qui n’a donc pas de frais fixes puisque la personne travaille depuis son domicile. Elle prend près de 9 % de commission ! C’est quand même un peu abuser je trouve… et je lui ai dit. La dame de l’agence m’a répondu qu’elle pouvait la baisser.

Je sens que le sujet de la négociation des frais d’agence est un sujet sensible – je me suis fait « pourrir » sur Facebook par des agents immobiliers – pour avoir osé en parler 😉 . Pas grave !

Donc, si vous travaillez avec une agence qui n’est pas trop gourmande, le prix FAI s’en ressentira forcément. Et vos chances de vente seront plus importantes. Mathématique.

Vous savez ce qu’il vous reste à faire : trouver une agence qui affiche un barème raisonnable… ou négocier férocement le montant des honoraires.

3. Pour les frais de notaire

Les frais de notaire doivent-ils être calculés sur le prix net vendeur ou sur le prix FAI ?

Cette question a son importance car si le notaire les calcule sur le prix FAI vous paierez davantage de frais de notaire.

En fait, il faut savoir quel type de mandat a été signé par l’agence immobilière ou le service transaction de l’étude notariale.

Si le mandat prévoit que la commission est à la charge de l’acquéreur, votre notaire pourra calculer les frais de notaire à partir du prix net vendeur.

En revanche, si les honoraires de l’intermédiaire ont été payés par le vendeur, le calcul des frais de notaire se fera à partir du prix FAI.

En pratique, cela influe donc sur les frais de notaire.

Par exemple, vous achetez un appartement 107 000 € dont 7 000 € de frais d’agence. Si les honoraires de négociation ont été réglés par vos soins (acquéreur), vous paierez 8 800 € de fais de notaire (calcul réalisé sur le prix net vendeur, donc sur 100 000 €). Si, au contraire, c’est le vendeur qui a réglé la commission d’agence, les frais de notaire se calculeront sur 107 000 €. Vous devrez dans ce cas 9 300 €. 500 € d’écart, ce n’est pas anodin…

Prix net vendeur / prix FAI : quel prix doit être affiché ?

Depuis le 1^er avril 2017, les deux prix doivent être affichés par les agences immobilières ou les études notariales. Et ce afin que l’acquéreur puisse se rendre compte des montants respectifs.

Il faut en outre que soit précisé qui du vendeur ou de l’acquéreur doit payer les honoraires de négociation.

Le net vendeur, c’est vraiment l’argent que touche le vendeur ?

Hé bien, cela dépend s’il doit régler une taxe sur la vente. Par exemple, une taxe sur la plus-value.

Cela dépend également s’il se trouve encore engagé auprès d’un établissement bancaire et s’il doit rembourser un emprunt immobilier.

La personne qui vend un bien qu’elle a acheté il y a deux ou trois ans ne va pas forcément faire une plus value. Au contraire, elle risque de perdre de l’argent car elle elle n’a pas eu le temps d’amortir le coût du bien et surtout les frais annexes (frais de notaire, pénalité de remboursement anticipé, travaux, garantie bancaire…).

Non tous les vendeurs ne font pas fortune au moment de la revente !