SARL familiale immobilière : avantages et inconvénients

Vous le savez sans doute, je suis l’heureux gérant d’une Société Civile Immobilière. Seulement, comme je l’ai déjà expliqué dans cet article, si la SCI est un très bel outil de gestion et de transmission de son patrimoine immobilier, elle présente également quelques inconvénients dont l’un est notable : la quasi impossibilité de louer des logements meublés.

Au fil des échanges, je me suis aperçu que plusieurs d’entre vous semblent également rencontrer cet obstacle. Par conséquent il a fallu partir en quête d’une autre structure présentant les avantages de la SCI mais sans ses inconvénients.

Après quelques recherches, il existe plusieurs pistes à creuser. Aujourd’hui, je vous propose d’explorer la Société A Responsabilité Limitée (SARL) familiale immobilière. Let’s go !


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SARL familiale immobilière

SARL familiale immobilière : qu’est ce donc ?

SARL familiale

Personnellement, la première fois que j’ai entendu parler de SARL immobilière c’était en discutant avec un investisseur aguerri qui venait d’acheter un lot dans le même immeuble que celui où j’avais moi-même acquis un F2 – pour ceux qui veulent en savoir plus, l’article est ici.

Bref, au fil de la discussion, ce Monsieur m’explique qu’il est gérant de la SARL de famille, SARL qui détient une centaine de lots ! Un peu intimidant quand on débute… J’avoue que c’est surtout les 100 lots qui m’ont impressionné. En fait, ce que j’aurais dû retenir c’est la SARL familiale.

Il s’agit donc d’une Société A Responsabilité Limitée. Ce type de société est tellement répandu qu’on l’appelle la société « passe partout ». On la rencontre tant dans les métiers du bâtiment que dans les boutiques physiques ou le e-commerce. Cependant, elle est beaucoup moins connue dans le domaine de l’investissement immobilier. A tort ,comme vous allez le constater dans la suite de cet article.

Le gros atout de la SARL est qu’elle permet de limiter la responsabilité des associés à leur apport au capital de la société. Bon, ceci dit, ne rêvez pas, ce n’est pas en créant une SARL au capital de 2 000 € que vous pourrez facilement demander un emprunt d’un million à la banque. Cette dernière vous demandera soit d’augmenter le capital social soit de vous porter caution pour la société.

Quid de la SARL unipersonnelle ?

La SARL est constituée avec au moins deux associés. Mais si vous êtes seul et que vous souhaitez opter pour ce régime, qu’en est-il ?

La chose est possible, seulement dans ce cas, vous allez créer une SARL unipersonnelle, autrement dit une EURL (pour Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée).

Comme son nom l’indique, dans cette structure, il n’y a qu’un seul associé.

Vous pouvez commencer avec une SARL unipersonnelle puis la faire évoluer vers une SARL de famille. Cela peut concerner l’investisseur qui se lance seul mais qui souhaite que ses enfants entrent au capital de la société lorsqu’ils sont plus âgés.

Quelles conditions pour constituer une SARL familiale immobilière ?

Comme son nom l’indique, cette société doit être formée entre les membres d’une même famille : parents en ligne directe (enfants, parents, grands parents), frères et soeurs, conjoints, personnes liées par un Pacs. Une SARL immobilière constituée entre un grand-père, sa fille et sa petite fille est par exemple possible.

Ok, mais que se passe-t-il si vous voulez créer une société avec vos neveux ou même des amis ? Dans ce cas, oubliez la SARL familiale et optez pour la SCI ou la Société en Nom Collectif (SNC). Cette dernière est également assujettie à l’imposition des revenus mais la responsabilité et la solidarité des associés est indéfinie et illimitée. Différence de taille malgré tout…

Pour revenir à notre SARL de famille, il faut ensuite rédiger les statuts avant de les déposer au greffe du Tribunal de Commerce et d’en faire la publicité dans des journaux d’annonces légales. Comptez entre 1000 € et 2000 €.

Fonctionnement de la SARL familiale

La société est dirigée par un ou plusieurs gérants nommés parmi les associés ou en dehors d’eux. Il doit s’agir de personnes physiques. Le gérant dispose de pouvoirs qui sont définis dans les statuts de la SARL de famille.

Les associés se réunissent au minimum une fois par an en assemblée générale ordinaire.

Les décisions entraînant une modification des statuts se prennent en assemblée générale extraordinaire.

SARL de famille et location meublée

SARL immobilière

Enorme avantage de la SARL familale par rapport à la SCI : elle peut se conjuguer avec le régime de la Location Meublée Non Professionnelle. Ici, je le rappelle, vous pouvez associer SCI et location meublée mais vous serez contraint de passer à l’imposition sur les sociétés – qui n’est pas toujours favorable (c’est à étudier au cas par cas).

Le montage SARL familiale / LMNP est particulièrement avantageux, peut-être même encore plus que le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) exercé en nom propre.

En effet, en tant que LMNP à titre individuel, les revenus tirés de la location doivent être inférieurs ou égaux à 23.000€ par an. Au-delà, vous allez devoir régler des cotisations sociales.

En effet, dès que vous générez plus de 23 000 € de revenus par an avec la location meublée, vous devez régler des cotisations sociales, même si cette activité est accessoire et que vous avez un emploi principal… pour lequel vous payez déjà lesdites cotisations sociales. Aberrant, non ?

Pour contourner ce seuil, il est possible de créer une SARL de famille LMNP dont l’objet social est d’exercer la location meublée non professionnelle.

Pourquoi ? Hé bien tout simplement parce que le seuil s’apprécie par associé. Donc, si vous êtes 3 associés et que chacun détient 33,33 % des parts sociales, chaque associé pourra percevoir 23 000 € maximum, soit 69 000 € au total pour la SARL familiale.

La fiscalité de la SARL de famille

Après les cotisations sociales, autre joyeuseté : la fiscalité 😉 .

Imposition des revenus locatifs

La SARL « classique » est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Rappelons que dans ce cas, la fiscalité est de 15 % sur les 38 120 premiers euros puis de 28 %. J’insiste sur le fait qu’il s’agit de la fiscalité de la société. Comme avec un rasoir, il s’agit du premier « coup de lame ». Le 2ème, vous y avez droit si la SARL distribue des dividendes aux associés. Dans ce cas, le fisc considère que vous disposez d’une rémunération et vous êtes imposé à votre tour : à hauteur de votre tranche marginale d’imposition après un abattement forfaitaire de 40 %.

Mais, pas de panique ! La SARL familiale peut opter pour le régime de l‘impôt sur le revenu sans limitation dans le temps.

Pour en bénéficier, vous devez faire connaître votre choix au service des impôts. Cette demande s’accompagne de la preuve de l’accord de la totalité des associés. Un PV d’assemblée générale est suffisant.

Il faudra veiller à ce que la SARL familiale n’accepte pas de nouveaux associés n’appartenant pas à votre famille, car dans ce cas, elle sera imposée à l’IS.

Par ailleurs, vous ne pouvez faire jouer l’option à l’IR qu’une seule fois. Si vous avez fait jouer l’option IR puis changé d’avis pour préférer l’IS, c’est terminé ! Vous ne pouvez plus revenir à l’imposition sur les revenus.

Le système d’imposition à l’IR permet à chaque associé d’imputer, proportionnellement au pourcentage de parts sociales qu’il détient dans la SARL, le déficit subi par la société dans son imposition personnelle.

Attention, cette option à l’IR n’est pas OBLIGATOIREMENT bénéfique pour vous. Ici encore, il faut étudier votre situation au cas par cas. Il est alors nécessaire de comparer les taux de l’impôt sur les sociétés (15% ou 33,3%) à ceux des tranches d’imposition de l’IR qui vous sont applicables.

Imposition des plus values immobilières

Les plus values immobilières relèvent du régime des plus values professionnelles du fait que l’activité de la société est commerciale.

Ce mode de calcul est totalement différent de celui des plus values des particuliers. Vous pouvez vous reporter à cet article de référence.

Il est intéressant de relever que les plus-values immobilières à long terme bénéficient d’un abattement de 10 % par année de détention au delà de la cinquième. Autrement dit, les plus values sont totalement exonérées au bout de 15 ans (contre 22 ans pour les particuliers et même 30 ans sur la partie prélèvements sociaux).

SARL familiale et optimisation fiscale

Warning !!! Ici, accrochez vous, çà se complique un peu !

A l’instar de la SCI, la SARL familiale permet le démembrement des parts sociales.

Démembrement de parts sociales, kézako ? Chaque part est constituée de la nue propriété (disposer du bien, le vendre par exemple) et de l’usufruit (jouissance du bien et/ou de ses revenus). Lorsque ces deux éléments sont réunis, on parle de pleine propriété.

Il est donc possible de dissocier les deux. Quel intérêt me direz-vous ? Hé bien si vous conservez l’usufruit (vous continuez à percevoir les loyers) et que vous transmettez à vos enfants la nue propriété, le montant des droits de succession sera généralement très peu élevé puisque calculé sur un montant forfaitaire en fonction de l’âge auquel vous procédez à la donation.

Par exemple, si vous transmettez la nue propriété à vos enfants à 55 ans, le fisc ne prendra en compte que 40 % de la valeur de la nue propriété.

Le top c’est même de transmettre la nue propriété de ses parts alors que la société est endettée. Et là vous vous dites « mais il est tombé sur la tête, donner des parts d’une société endettée ?!!! »

On va prendre un exemple.

Vous avez donc 55 ans et êtes associé au sein d’une SARL qui détient un immeuble de 1 million d’euros financé à crédit. Vous détenez 50 % des parts de la société. Le capital restant dû est de 600 000 €. La valeur de vos parts est donc de 200 000 € (50 % de 400 000). Vous donnez la nue propriété à votre enfant unique (soit 200 000 x 40 % = 80 000 €). La base taxable est donc nulle grâce à l’abattement de 100 000 € en ligne directe.

« OK mais qu’est-ce que je fais de ma SCI, je la transforme en SARL de famille? »

Voilà sans doute ce que certains d’entre vous vont me dire.

Transformer une SCI en SARL familiale est parfaitement possible. Un brin complexe mais possible. Je vous invite à vous rendre sur ce site pour juger de la chose. Pas la peine que je joue au singe savant 🙂 .

Comme vous le constatez, il est possible de passer de la SCI à la SARL de famille.

 

Pour conclure

La SARL familiale présente de grands avantages par rapport à la SCI : vous pouvez faire de la location meublée tout en restant à l’imposition sur les revenus et le calcul des plus values est plus favorable

Bien-sûr, il y a quelques contraintes à respecter : le formalisme et le coût de création de la SARL ainsi que les conditions strictes pour bénéficier de ce statut.

​Pas le temps de tout lire ?

​Récupérez dès maintenant l'essentiel sur la SARL familiale immobilière.

Commentaires (27)
  1. jean-luc janvier 25, 2018
  2. Isabelle REGNAUD janvier 25, 2018
    • Paul janvier 25, 2018
      • PAul mai 27, 2018
        • Paul mai 28, 2018
  3. Marie-Christine MARTINEZ janvier 26, 2018
    • Paul janvier 26, 2018
      • Sbarro avril 11, 2018
  4. Marie-Christine MARTINEZ janvier 29, 2018
    • Paul janvier 29, 2018
  5. Pierre février 9, 2018
    • Paul février 25, 2018
  6. AUGER février 24, 2018
    • Paul février 25, 2018
      • jade mars 16, 2018
        • Paul mars 18, 2018
  7. ERIC mars 29, 2018
    • Paul avril 3, 2018
  8. titia septembre 4, 2018
  9. Paul septembre 5, 2018
    • titia septembre 6, 2018
  10. titia septembre 6, 2018
    • Paul septembre 6, 2018
  11. jean-baptiste octobre 12, 2018
    • Paul octobre 12, 2018
  12. Martine octobre 15, 2018
    • Paul octobre 15, 2018

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