Location nue vs location meublée : le match

Les lecteurs habituels du blog le savent : je pratique la location nue mâtinée d’opérations d’achat revente.

J’y trouve bon nombre d’avantages et cela convient bien à mon rythme de vie.

Seulement, en tant qu’investisseur immobilier, je m’intéresse également de près à la location meublée. Etant propriétaire d’un immeuble de rapport dans une ville très touristique, la tentation de passer en meublé les appartements qui le composent revient à chaque départ de locataire.

Ce qui me freine c’est le côté chronophage du meublé. Mon objectif n’est pas de devenir esclave de mes investissements !

Je me propose malgré tout d’organiser un match entre la location nue et la location meublée. Qui sera le vainqueur ?

• 1er round : le bien

Appartement, maison, immeuble, tout est envisageable dans les deux types de location.

Pour se démarquer et louer, il faut toutefois engager des travaux pour présenter et conserver un bien nickel, particulièrement dans le meublé. D’une parce que la concurrence est importante, de deux parce que les clients ont l’habitude d’un bon niveau de prestation.

En location nue, si vous choisissez correctement vos locataires, vous n’aurez pas à vous inquiéter de refaire la déco tous les 2 ans.

Vainqueur : la location nue.

• 2ème round : l’acquisition

De prime abord, on pourrait se dire qu’il va y avoir match nul : un bien que l’on peut négocier en nue est tout aussi négociable en meublé.

A une nuance près : le meublé s’adresse à un potentiel de locataires plus réduit. Il faut acheter dans le centre de grandes villes pour viser les étudiants et cadres en déplacement professionnel ou des endroits très touristiques. Idéalement les deux.

En nu, vous pouvez viser des endroits a priori moins courus mais dont le potentiel est réel. J’en parlerai prochainement dans un autre article. Dans ce dernier cas, la marge de négociation est beaucoup plus grande.

De plus, qui dit location meublée dit meuble (çà s’appelle une tautologie !). Il faudra donc équiper le logement, ce qui vous coûtera encore un peu d’argent et surtout du temps.

Gagnant : la location nue qui permet un choix de biens plus important et une négociation plus forte. Elle est également plus simple à mettre en place.

• 3ème round : la gestion

Aïe, pour moi c’est là que çà pique !

Si vous faites de la location meublée saisonnière et que vous gérez vous-mêmes le calendrier, le contact client, les entrées / sorties, les états des lieux, le ménage… vous pouvez y passer beaucoup de temps.

Reste l’option de louer à l’année, moins rentable.

Ou encore la possibilité de déléguer à une agence ou un concierge privé, ce qui réduira d’environ 20 % le rendement espéré.

C’est beaucoup plus « light » en nu : quelques visites pour trouver un locataire et, généralement, vous n’avez de ses nouvelles que deux ou trois fois par an.

Vainqueur : le nu sans discussion.

• 4ème round : la réglementation

Difficile de trouver le moins pire et non le meilleur dans cette catégorie. Notre technocratie aime tant légiférer sur tout et n’importe quoi…

A noter cependant que dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants, une autorisation préfectorale est requise avant de se lancer dans le meublé si le bien était destinée à la location nue à l’origine. A Paris, la mairie fait la chasse aux locations saisonnières. Pour l’instant, le reste de la France est épargné mais jusqu’à quand ? Mieux vaut anticiper et prévoir une solution de repli (meublé à l’année ou location nue).

Vérifiez également que le règlement de copropriété vous autorise à exercer du meublé.

La location meublée n’est pas envisageable dans le cadre d’une SCI (sauf à opter pour l’impôt sur les sociétés). Comme son nom l’indique, cette dernière a une vocation civile. L’administration fiscale tolère néanmoins 5 à 10 % de biens meublés sur l’ensemble des biens détenus par une SCI.

Vainqueur : le nu.

• 5ème round : la fiscalité

La location nue dégage des revenus fonciers, la location meublée des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

La fiscalité de la location en meublé peut être particulièrement favorable, surtout si vous faites le choix de déclarer vos BIC au réel. En gros, vous pourrez défalquer énormément de frais de vos BIC (particulièrement si vous créez une société « foncière ») et surtout amortir votre bien et les meubles ! Si vous voulez en savoir plus, je vous invite à consulter  le site Optionréel qui regroupe les conseils des experts comptables.

Vainqueur : la location meublée si le bailleur se déclare au réel. La location nue garde quelques arguments si on conventionne avec un dispositif Borloo Cosse (j’en reparlerai bientôt).

• 6ème round : le potentiel de plus-value

Vu ce que j’ai indiqué plus haut sur la qualité du bien et de l’emplacement, un logement loué meublé aura sans doute un potentiel plus important à la revente.

Un détail de plus : le logement étant meublé, les potentiels acquéreurs se projettent plus rapidement, contrairement à un logement vide.

Gagnant : la location meublée.

• 7ème et dernier round : le rendement

Last but not least, quel type d’investissement permet d’obtenir le meilleur rendement ?

Prenons un exemple : chez moi, en Normandie, un appartement de 40 m² dans le centre d’une ville touristique se loue 400 à 450 euros en nue.

Si vous parvenez à le louer en meublé 60 euros la nuit à raison de 15 jours par mois, cela vous donne la somme rondelette de 900 euros.

Pierre et Gwen du blog Eldorado Immobilier évoquent des rendements de 10 % à 25 % nets après impôts !!! Les 10 % concernent du meublé classique, les 25 % du saisonnier.

10 à 15 % en location nue c’est toujours possible, mais 25 % , je ne connais personne qui y arrive.

Si vous souhaitez creuser la question, vous pouvez également vous reporter au livre de Ludovic Matten Comment ils se sont enrichis grâce à la location saisonnière.

Vainqueur : le meublé surtout si vous gérez tout vous-mêmes.

• A la cloche, qui doit-on déclarer vainqueur : location nue ou location meublée ?

Je dirais que c’est à vous de voir  ! Je suis Normand, n’oubliez pas 🙂 En fonction de votre profil et SURTOUT de votre objectif, vous choisirez un type de location.

Si vous souhaitez vous enrichir rapidement, optez pour la location meublée.

Si, comme moi, vous ne voulez pas passer votre temps à gérer vos locataires, le planning et à faire le ménage, choisissez la location nue.

Dans les deux cas, si vous êtes assez malins, vous pourrez décrocher de beaux rendements sans laisser votre veste aux impôts !