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Location nue vs location meublée : le match

location nue

Les lecteurs habituels du blog le savent : je pratique la location nue mâtinée d’opérations d’achat revente.

J’y trouve bon nombre d’avantages et cela convient bien à mon rythme de vie.

Seulement, en tant qu’investisseur immobilier, je m’intéresse également de près à la location meublée. Etant propriétaire d’un immeuble de rapport dans une ville très touristique, la tentation de passer en meublé les appartements qui le composent revient à chaque départ de locataire.

Ce qui me freine c’est le côté chronophage du meublé. Mon objectif n’est pas de devenir esclave de mes investissements !

Je me propose malgré tout d’organiser un match entre la location nue et la location meublée. Qui sera le vainqueur ?

Appartement, maison, immeuble, tout est envisageable dans les deux types de location.

Pour se démarquer et louer, il faut toutefois engager des travaux pour présenter et conserver un bien nickel, particulièrement dans le meublé. D’une parce que la concurrence est importante, de deux parce que les clients ont l’habitude d’un bon niveau de prestation.

En location nue, si vous choisissez correctement vos locataires, vous n’aurez pas à vous inquiéter de refaire la déco tous les 2 ans.

Vainqueur : la location nue.

  • 2ème round : l’acquisition

De prime abord, on pourrait se dire qu’il va y avoir match nul : un bien que l’on peut négocier en nue est tout aussi négociable en meublé.

A une nuance près : le meublé s’adresse à un potentiel de locataires plus réduit. Il faut acheter dans le centre de grandes villes pour viser les étudiants et cadres en déplacement professionnel ou des endroits très touristiques. Idéalement les deux.

En nu, vous pouvez viser des endroits a priori moins courus mais dont le potentiel est réel. J’en parlerai prochainement dans un autre article. Dans ce dernier cas, la marge de négociation est beaucoup plus grande.

De plus, qui dit location meublée dit meuble (çà s’appelle une tautologie !). Il faudra donc équiper le logement, ce qui vous coûtera encore un peu d’argent et surtout du temps.

Gagnant : la location nue qui permet un choix de biens plus important et une négociation plus forte. Elle est également plus simple à mettre en place.

  • 3ème round : la gestion

Aïe, pour moi c’est là que çà pique !

Si vous faites de la location meublée saisonnière et que vous gérez vous-mêmes le calendrier, le contact client, les entrées / sorties, les états des lieux, le ménage… vous pouvez y passer beaucoup de temps.

Reste l’option de louer à l’année, moins rentable.

Ou encore la possibilité de déléguer à une agence ou un concierge privé, ce qui réduira d’environ 20 % le rendement espéré.

C’est beaucoup plus « light » en nu : quelques visites pour trouver un locataire et, généralement, vous n’avez de ses nouvelles que deux ou trois fois par an.

Vainqueur : le nu sans discussion.

  • 4ème round : la réglementation

location nue

Difficile de trouver le moins pire et non le meilleur dans cette catégorie. Notre technocratie aime tant légiférer sur tout et n’importe quoi…

A noter cependant que dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants, une autorisation préfectorale est requise avant de se lancer dans le meublé si le bien était destinée à la location nue à l’origine. A Paris, la mairie fait la chasse aux locations saisonnières. Pour l’instant, le reste de la France est épargné mais jusqu’à quand ? Mieux vaut anticiper et prévoir une solution de repli (meublé à l’année ou location nue).

Vérifiez également que le règlement de copropriété vous autorise à exercer du meublé.

La location meublée n’est pas envisageable dans le cadre d’une SCI (sauf à opter pour l’impôt sur les sociétés). Comme son nom l’indique, cette dernière a une vocation civile. L’administration fiscale tolère néanmoins 5 à 10 % de biens meublés sur l’ensemble des biens détenus par une SCI.

Vainqueur : le nu.

  • 5ème round : la fiscalité

La location nue dégage des revenus fonciers, la location meublée des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

La fiscalité de la location en meublé peut être particulièrement favorable, surtout si vous faites le choix de déclarer vos BIC au réel. En gros, vous pourrez défalquer énormément de frais de vos BIC (particulièrement si vous créez une société « foncière ») et surtout amortir votre bien et les meubles ! Si vous voulez en savoir plus, je vous invite à consulter  le site Optionréel qui regroupe les conseils des experts comptables.

Vainqueur : la location meublée si le bailleur se déclare au réel. La location nue garde quelques arguments si on conventionne avec un dispositif Borloo Cosse (j’en reparlerai bientôt).

  • 6ème round : le potentiel de plus-value

Vu ce que j’ai indiqué plus haut sur la qualité du bien et de l’emplacement, un logement loué meublé aura sans doute un potentiel plus important à la revente.

Un détail de plus : le logement étant meublé, les potentiels acquéreurs se projettent plus rapidement, contrairement à un logement vide.

Gagnant : la location meublée.

  • 7ème et dernier round : le rendement

Last but not least, quel type d’investissement permet d’obtenir le meilleur rendement ?

Prenons un exemple : chez moi, en Normandie, un appartement de 40 m² dans le centre d’une ville touristique se loue 400 à 450 euros en nue.

Si vous parvenez à le louer en meublé 60 euros la nuit à raison de 15 jours par mois, cela vous donne la somme rondelette de 900 euros.

Pierre et Gwen du blog Eldorado Immobilier évoquent des rendements de 10 % à 25 % nets après impôts !!! Les 10 % concernent du meublé classique, les 25 % du saisonnier.

10 à 15 % en location nue c’est toujours possible, mais 25 % , je ne connais personne qui y arrive.

Si vous souhaitez creuser la question, vous pouvez également vous reporter au livre de Ludovic Matten Comment ils se sont enrichis grâce à la location saisonnière.

Vainqueur : le meublé surtout si vous gérez tout vous-mêmes.

  • A la cloche, qui doit-on déclarer vainqueur : location nue ou location meublée ?


Je dirais que c’est à vous de voir  ! Je suis Normand, n’oubliez pas 🙂 En fonction de votre profil et SURTOUT de votre objectif, vous choisirez un type de location.

Si vous souhaitez vous enrichir rapidement, optez pour la location meublée.

Si, comme moi, vous ne voulez pas passer votre temps à gérer vos locataires, le planning et à faire le ménage, choisissez la location nue.

Dans les deux cas, si vous êtes assez malins, vous pourrez décrocher de beaux rendements sans laisser votre veste aux impôts !

2 commentaires sur “Location nue vs location meublée : le match”

  1. Beaucoup de parti pris ou de mauvaise foi dans cet article

    1er round le bien
    Ca ne veut rien dire le bien il faudrait être plus précis dans tes catégories

    Tu essaies de nous faire croire qu’ils faut de lourds travaux pour le meublé alors qu’en location nue tu peux refourguer de la merde et que les gens vont se battre pour te le prendre ?

    2eme round l’acquisition

    Encore une fois du grand n’importe quoi. Tu tires des plans sur la comète. Le meublé ne se limite pas aux étudiants et aux touristes.
    En plus c’est contradictoire ton argument comme il y aurait plus de potentiel locatif en nu le vendeur va être plus enclin à négocier à la baisse. Ben oui et la marmotte…

    De plus on peut très bien acheter un appartement nu puis le meubler

    3emre round : la gestion

    Tiens le meublé c’est plus que du meublé de tourisme car sinon on perd en rentabilité. Tandis qu’en nu bien sûr on loue plus cher…

    Petit avantage de la location saisonnière au passage pas besoin de faire visiter le bien pour trouver des locataires. La gestion locative d’un bien ne se limite pas à la gestion courante la mise en location est importante sinon primordiale.
    S’il te faut 30 visites pour arriver à louer un bien en nu (surtout que depuis le round 1 on sait que tu loues un bien sans avoir fait beaucoup de travaux) c’est beaucoup moins passif

    4eme round la réglementation

    Tu devrais réviser ton droit car tu as complètement ignorer l’ordonnance du 8 juin 2005.

    D’autre part si une SCI se doit d’avoir une activité civile je te rappelle que la location de biens immobiliers que se soit nu ou meublé est une activité civile ce n’est que sur le plan fiscal que la location meublée est traitée comme une activité. Une SCI peut tout à fait faire de la location meublée y compris à 100 % c’est juste que dans ce cas elle doit obligatoirement être à l’IS la tolérance de 5 à 10 % concerne la possibilité de’opter quand même pour l’IR. Tu fais un gros amalgame.
    L’IR n’est pas forcément plus intéressante que l’IS certains optent pour l’IS de leur plein gré. Il est également possible de détenir (et louer) des biens autrement que via une SCI ou en nom propre.

    Tu oublies aussi allègrement que les lois traitant des rapports locatifs ont toujours été plus favorables aux propriétaires en location meublée qu’en location nue. Même si l’écart s’est réduit c’est toujours le cas.

    Si pour les premiers rounds on peut être de mauvaise foi car les vérités vont être fonction du marché local et donc vont varier en fonction des situations géographiques de chacun sur ce point il n’y a pas de débat la réglementation est en faveur de la location meublée

    5eme round la fiscalité

    Là encore tu me sembles un peu léger.
    Point besoin de passer au réel pour donner l’avantage au meublé. En micro-foncier l’abattement n’est que de 30 % sur les loyers il est de 50 % (voire 71% pour les meublés de tourisme) en micro BIC
    Le statut Loueur Meublé Professionnel confère également des avantages fiscaux supplémentaires il n’existe pas de statut de Loueur Nu Professionnel

    L »idée de loger des meublés dans une foncière est un idiotie sans nom. La location meublée au réel permet non seulement de pratiquer les amortissements mais de conserver le régime des plus values des particuliers. Avec une foncière à l’IS tu pratiqueras certes les amortissements mais la PV sera celle du régime des PV professionnelles. Tu va avoir une assiette de taxation plus importante.
    La foncière est intéressante pour loger de la location nue et donc pratiquer des amortissements en nu (pas possible en nom propre) mais au prix de cette PV professionnelle

    Pour le Borloo ancien les plafonds de loyer peuvent être révisés (à la baisse) localement l’intérêt peut donc varier géographiquement ce qui n’est pas le cas pour le meublé.

    Sur ce round la victoire pour le meublé est écrasante

    Cela dit je trouve que vouloir comparer location nu ou meublée pour savoir quel est le meilleur est une immense ânerie car tous les biens ne se prêtent pas idéalement aux deux modes.
    Un studio par exemple se prêtera mieux à la location meublée qu’à la la location nue. En revanche une grande surface est plutôt destinées à de la location nue si on veut absolument l’exploiter en meublé il est probable qu’il faille se tourner vers de la colocation (si le marché s’y prête)

    1. « Tu essaies de nous faire croire qu’ils faut de lourds travaux pour le meublé alors qu’en location nue tu peux refourguer de la merde et que les gens vont se battre pour te le prendre ? »
      Ton propos est caricatural, ce n’est pas ce que je dis. Je pense juste qu’en meublé (particulièrement en meublé de tourisme), tu as intérêt à avoir un bien nickel.

      « Encore une fois du grand n’importe quoi. Tu tires des plans sur la comète. Le meublé ne se limite pas aux étudiants et aux touristes. »
      Je dis juste qu’il y a davantage de locataires en nue qu’en meublé. Est-ce faux ?

      « De plus on peut très bien acheter un appartement nu puis le meubler »
      On est bien d’accord là-dessus.

      « Une SCI peut tout à fait faire de la location meublée y compris à 100 % c’est juste que dans ce cas elle doit obligatoirement être à l’IS »
      Relis bien l’article c’est mentionné :
      « La location meublée n’est pas envisageable dans le cadre d’une SCI (sauf à opter pour l’impôt sur les sociétés). »

      « Cela dit je trouve que vouloir comparer location nu ou meublée pour savoir quel est le meilleur est une immense ânerie car tous les biens ne se prêtent pas idéalement aux deux modes. »
      J’adore ton côté direct et polémique, cela dynamise les échanges !

      Je te rappelle que cet article a été écrit dans un esprit « léger », ce que beaucoup de lecteurs ont semble-t-il compris…

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