SAS immobilière : avantages et inconvénients

« La SAS immobilière, pourquoi tu n’en parles pas ? »

Voilà une question qui m’a été posée des dizaines de fois depuis que je vous ai parlé de SCI (y compris de la SCI à l’IS dans cette interview) et de SARL immobilière.

La question est parfaitement légitime. Et s’il faut être complet sur le sujet « immobilier juridique », je me dois de vous parler des SAS immobilières.

Comme d’habitude sur ce type d’article, restez zen et bien concentré 🙂

SAS immobilière

Qu’est ce qu’une SAS immobilière ?

La Société par Actions Simplifiée permet d’acheter et de gérer de l’immobilier.

Cette forme de société offre une grande souplesse car il existe peu de règles obligatoires à inclure dans les statuts. Vous allez pouvoir adapter les statuts d’une SAS presque à l’identique de ceux d’une SCI.

Pour ceux qui pensent que la SAS immobilière entraîne plus de lourdeur, notamment au niveau comptable, sachez que les anciennes obligations de capital social minimum et de commissaire aux comptes en SAS n’existent plus.

Notez que, dans une SAS, les investisseurs au capital social ne sont pas appelés « associés » (terme utilisé en SARL), mais « actionnaires ».

D’ores et déjà, vous devez retenir une information très importante : la responsabilité des actionnaires est limitée à leurs apports.

La SAS est à responsabilité limitée. Qu’est ce que cela veut dire ?

Au moment de la création de la SAS, chacun des actionnaires réalise un apport. Si la société est endettée, les créanciers de celle-ci (par exemple les banques) peuvent réclamer aux associés de rembourser à hauteur de leur apport. Et uniquement à hauteur de cet apport. Votre patrimoine personnel n’est donc pas engagé. Ceci constitue une différence avec la SCI dans laquelle les associés sont engagées solidairement.

Et la SASU immobilière ?

Autre aspect qui différencie la SAS immobilière de la SCI, vous pouvez créer une SAS seul, celle-ci sera donc une SASU immobilière (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle).

Pour rappel, la création d’une société civile immobilière nécessite la réunion de 2 personnes ou plus.

Dans une SASU, vous êtes donc actionnaire unique. Vous ne pouvez pas vous démultiplier et – pour une fois – le législateur a pensé à çà en allégeant les règles de fonctionnement.

Par exemple, vous serez dispensé d’établir un rapport de gestion chaque année. Sauf si votre activité dépasse deux des trois seuils suivants : 4 millions d’euros pour le total du bilan, 8 millions d’euros pour le chiffre d’affaires hors taxes, 50 personnes pour le nombre moyen de salariés permanents employés au cours de l’exercice. Bon, cela devrait vous laisser un peu de marges de manœuvre…

Vous serez également exempté de déposer au greffe du tribunal de commerce le rapport de gestion.

Comment créer une SAS immobilière ?

SASU immobilière

Les statuts de la SAS immobilière doivent être rédigés par écrit entre actionnaires et par acte notarié. En effet, dès lors que le capital social est constitué d’un immeuble, l’acte authentique est requis.

Lors de l’immatriculation, vous devez déposer un exemplaire des statuts au centre de formalités des entreprises (CFE), ou directement au greffe du Tribunal de Commerce, lequel transmettra les statuts au service des impôts.

La création d’une SAS ou d’une SASU donne lieu à la publication d’une annonce légale.

Ceci dit, tout cela peut également être pris en charge par votre notaire, avocat ou expert comptable.

Vous pourrez ensuite recevoir votre k-bis qui prouve que votre société est créée !

En matière de droit des affaires, la seule véritable obligation légale de la SAS est de nommer un président, représentant légal de la société. 

Quelle est l’imposition d’une SAS immobilière ?

La SAS est par principe soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés). Si, sous certaines conditions, la société commerciale peut opter pour une imposition à l’IR (Impôt sur le Revenu), et ce dans la limite d’une durée de 5 ans, vous ne pouvez pas exercer cette option avec la SAS immobilière car la gestion de patrimoine immobilier propre est exclue. Si vous êtes féru de littérature juridique, je vous propose cette saine lecture : article 239 bis AB.

Donc, pas le choix : votre SAS immobilière sera soumise à l’impôt sur les sociétés.

Or, comme vous le savez sans doute déjà, qui dit imposition sur les sociétés dit double imposition :

– une première au niveau de la société, qui va payer un impôt sur le bénéfice réalisé.

Le taux de l’IS est aujourd’hui de 15 % jusqu’à 38 120 €. Puis le taux normal de 33,33 % s’applique au-dessus de cette somme.

Admettons que le résultat de votre SAS immobilière soit de 50 000 €, celle-ci devra s’acquitter de 5718 € (38 120 x 15%) + 3959,60 € (11 880 x 33,33 %) soit au total 9677,60 €.

Comme vous le voyez, il faut donc faire en sorte que votre résultat ne franchisse pas la barre fatidique des 38 120 €. Quitte à créer une seconde SAS immobilière dédiée à l’exploitation d’autres biens.

Il est intéressant de relever que le taux de 33,33 % devrait progressivement baisser à 26,5 % le 01/01/2021 puis à 25 % le 01/01/2022. Enfin, c’est ce qui est annoncé. Qui vivra verra  :mrgreen:  

– une seconde imposition s’applique lorsque les actionnaires perçoivent des dividendes. Ils devront alors s’acquitter d’impôts au titre des revenus de capitaux mobiliers.

Les dividendes sont soumis aux cotisations sociales (17,2 %) et à l’imposition sur le revenu après un abattement de 40%. Les actionnaires seront imposés par défaut à la flat tax de 30% (17,2% de prélèvements sociaux et 12,8% d’impôts). 

C’est ce que j’ai l’habitude d’appeler la « double peine ». Mais vous pouvez aussi décider de laisser l’argent dans la SAS pour le réinvestir dans une autre opération.

Autre élément d’importance sur la fiscalité que vous devez avoir en tête : la rémunération du président est considérée comme un salaire. Elle est donc imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires.

Quels sont les avantages d’une SAS immobilière ?

Se dire « Président de société », çà pète ! Non je plaisante : ceci ne peut évidemment être considéré comme un avantage de la SAS immobilière.

SAS immobilière

Plus sérieusement, si vous n’investissez pas avec vos proches, la SARL de famille n’est par principe pas envisageable. Il vous reste par conséquent la SAS ou la SCI.

Voici les avantages que l’on peut trouver à créer une SAS immobilière :

– aucun capital social minimum. La SAS peut être créée avec un euro de capital. Bon, ceci cit, je ne vous conseillerai de créer une SAS immobilière nantie d’un capital d’un euro. Pourquoi ? Hé bien tout simplement parce que le capital social d’une entreprise est la garantie de base pour vos créanciers. S’il est trop bas, vous risquez de susciter une certaine méfiance, par exemple de la part des banques qui soit vous demanderont des garanties importantes… soit refuseront de prêter à votre SAS.

– responsabilité limitée aux apports comme je l’ai évoqué précédemment. Il existe deux exceptions à cette responsabilité limitée. Tout d’abord, en cas de faute de gestion, le dirigeant peut se voir condamné à verser des dommages intérêts. Ensuite, si un des actionnaires s’est porté caution pour la SAS, les créanciers peuvent se retourner contre lui en cas de défaillance de la société.

– souplesse contractuelle. Les actionnaires disposent d’une grande liberté pour déterminer les règles de fonctionnement et de transmission de la société. Ce qui est moins vrai dans une SARL puisque, dans cette dernière, les règles sont fixées par le Code du Commerce.

Qu’entend on par « souplesse contractuelle » ? Par exemple, vous pouvez facilement faire varier le capital social de la société à la hausse comme à la baisse sans convoquer d’assemblée générale extraordinaire. Cela permet un développement rapide de l’activité.

Autre exemple : les actionnaires peuvent contrôler l’entrée et la sortie d’autres actionnaires dans le capital grâce à des clauses spécifiques (incessibilité, préemption, agrément…).

– possibilité de créer une SAS seul (SASU immobilière) contrairement à la SCI.

Quels sont les inconvénients d’une SAS immobilière ?

Comme vous le savez déjà, il n’y a pas de solution idéale. La SAS immobilière présente également quelques inconvénients :

– les frais de constitution.

– la rigueur à s’imposer dans la rédaction des statuts. En effet, si la SAS immobilière dispose d’une souplesse dans la rédaction, il faut se montrer vigilant sur celle-ci afin d’éviter au maximum les risques de conflits entre actionnaires.

– la double imposition (sauf à ne pas distribuer de dividendes.)

– le niveau des cotisations sociales du Président qui est identique à celui du régime général de la sécurité sociale. Le président supporte les mêmes cotisations sociales que les salariés. En contre partie, sa couverture sociale sera intéressante et meilleure que celle d’un gérant majoritaire de SARL (qui cotise de son côté à la Sécurité Sociale des Indépendants – ex-RSI). Il s’agit donc d’un inconvénient mais également d’un avantage.

Dans quel cas utiliser une SAS immobilière ?

Tout dépend ici de votre objectif.

Si vous souhaitez vous diriger vers des opérations rentables avec pour but de vous constituer du patrimoine à moindre coût fiscal, la SAS immobilière semble appropriée. Vous retrouvez le même schéma fiscal qu’en SCI à l’IS.

Vous profiterez également d’une meilleure protection sociale en tant que président.

En revanche, si vous souhaitez investir dans la pierre en vue de transmettre ce patrimoine sans que vos héritiers se fassent « matraquer » par les impôts, privilégiez la SCI.

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