Annulation de vente immobilière : les différents cas

Aïe ! Le vendeur ne veut plus vendre ! Ou l’acheteur ne veut plus acheter ! Quelle galère !

Faut-il essayer de lui forcer la main ou, au contraire, le laisser se désengager le plus rapidement possible, et faire affaire avec une autre personne ?

Si cela peut vous remonter le moral, vous n’êtes pas le premier à qui ce genre de mésaventure arrive. Une jurisprudence épaisse sur l’annulation de vente immobilière est là pour en témoigner.

Est-ce que cette annulation est possible et légale ? Tout dépend en fait du moment où cette demande est exercée. Le vendeur et l’acquéreur ne disposent pas des mêmes droits. Il faut donc bien distinguer les situations.

(Court) rappel sur le processus de vente

Une fois que vendeur et acquéreur se sont entendus sur le prix, il faut signer un avant contrat (compromis de vente ou promesse de vente). A l’issue d’un délai généralement de deux à trois mois, il est temps de signer l’acte authentique qui entérine définitivement la vente et entérine le transfert de propriété.

Comme vous allez le voir, les possibilités et modalités d’annulation diffèrent au fil de ce processus.

Rétractation avant signature du compromis de vente

La rétractation du vendeur (ou de l’acheteur) avant la signature du compromis de vente est parfaitement possible. L’offre d’achat, même si elle est acceptée, n’engage pas définitivement les parties.

Ici, les puristes vont me dire que c’est chose vraie pour l’acquéreur (qui dispose d’un droit de rétraction après signature du compromis de toute façon, ce qui le met à l’abri comme nous allons le voir par la suite) mais moins vrai pour le vendeur. Oui, en théorie, vous pouvez forcer le vendeur à aller jusqu’au bout. En pratique, comment dire ? Heu, bon courage car il va falloir batailler ferme 🙄 Et commencer un projet immobilier par une procédure devant un tribunal, on a connu mieux…

Annulation de vente immobilière avant la signature définitive – ou après signature du compromis

Annulation de vente immobilière par le vendeur

En principe, le vendeur ne dispose pas de la possibilité de faire annuler la vente. En cela, il est moins protégé que l’acquéreur. Néanmoins, il y a quelques rares cas où la chose est possible.

Le vice du consentement

Si l’acheteur vous a dissimulé des informations qui vous ont trompé, vous pouvez envisager engager une annulation de la vente.

Une annulation à l’amiable ?

Pourquoi pas après tout ? C’est souvent le plus efficace et le moins coûteux en frais d’avocat 🙂 . Discutez en avec votre acheteur et tentez de trouver un moyen d’entente – quitte à lui verser une indemnité.

Il faudra bien entendu rembourser à l’acquéreur le séquestre.

Point important à relever : les fais de mutation restent dus au notaire. En effet, celui-ci aura sans doute commencé son travail et donc engagé des frais.

La clause de dédit

Cette clause, si elle est insérée au compromis de vente, peut permettre aux deux parties de se désengager moyennant le versement d’une somme définie à l’avance.

Annulation de vente immobilière par l’acheteur

Le délai de rétractation

L’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours après signature du compromis ou de la promesse de vente pour se rétracter. Ce délai court à partir du lendemain de la réception des pièces. Il doit envoyer dans ce délai une lettre recommandé avec accusé de réception au vendeur pour l’informer de sa rétractation sans avoir à fournir de motif.

A noter que si le dixième jour tombe un dimanche ou un jour férié, le délai est allongé jusqu’au lendemain.

Si une indemnité d’immobilisation a été versée, elle devra être remboursée à l’acheteur dans un délai de 21 jours ouvrés.

En revanche, au-delà de ce délai de 10 jours, l’indemnité sera perdue.

Les clauses suspensives

Au-delà, l’acquéreur peut faire jouer les conditions suspensives pour faire annuler la vente. La plus connue est le refus de prêt. Attention, il faudra souvent fournir deux ou trois attestations d’établissement bancaire différent pour justifier de ces refus. Vérifiez le libellé du compromis de vente sur le sujet.

Ceci dit, il existe d’autres conditions suspensives : le taux d’intérêt d’emprunt maximum, le droit de préemption de la commune, le refus de permis de construire, le refus d’extension, la présentation des diagnostics, la vente préalable d’un bien permettant le financement de celui objet du contrat, le coût des travaux…

Dans ce cas également, la somme versée par l’acheteur au moment de la signature du compromis devra lui être restitué.

Un point d’attention pour l’acheteur : vérifiez que vous ne devrez pas les frais d’agence malgré l’annulation de la vente. Certaines clauses réservent parfois des surprises…

Le cas particulier de la promesse de vente

Dans ce cas, l’acquéreur qui a signé la promesse de vente dispose d’une option : confirmer ou non son achat immobilier. Dans le délai signalé dans cet écrit (généralement de deux à trois mois), l’acheteur peut donc ne pas lever l’option d’achat. En revanche, il perdra son indemnité d’immobilisation (qui peut représenter 10 % du montant total de la vente).

Annulation de vente immobilière après signature définitive

Annulation de vente immobilière par le vendeur

La rescision pour lésion

Dans ce cas, le vendeur va demander l’annulation de la vente considérant que le prix de vente était trop bas. Ok, je sais que c’est un peu bizarre dans le sens où le vendeur a sciemment vendu à ce prix. Mais, passons, le vendeur s’aperçoit que son acheteur a réalisé une « trop belle » affaire !

La règle est que si le prix était égal ou inférieur à 5/12ème du prix du marché, l’annulation peut être prononcée. Il faudra alors que des experts indépendants en attestent.

Prenons un exemple pour que ce soit plus clair.

Un appartement qui vaut 100 000 € a été vendu 40 000 €. Une rescision pour lésion peut être mise en œuvre car 5/12ème de 120 000 € = 50 000 €.

Le vendeur dispose d’un délai de deux ans après la signature de l’acte authentique.

Annulation de vente immobilière par l’acheteur

Si aucun avant contrat n’avait été signé, l’acquéreur dispose là encore d’un délai de 10 jours après signature de l’acte authentique pour se rétracter, et ce sans frais.

L’indemnité d’immobilisation devra lui être remboursée.

Ensuite, il y a un certain nombre de cas où l’annulation de la vente est possible :

1. Annulation de vente immobilière pour tromperie (dol)

Dans ce cas, l’acquéreur estime que le vendeur ne l’a pas tenu informé de manière exhaustive de la situation du bien. Si ce dernier a en effet dissimulé une information importante, l’annulation pour dol peut être demandée. L’acquéreur peut même solliciter et obtenir des dommages et intérêts.

Par exemple, si le vendeur a « oublié » délibérément de mentionner un projet d’usine polluante à proximité immédiate, la construction d’une autoroute au fond du jardin ou un défaut structurel sur le bâtiment. Le juge pourra estimer qu’il y a un vice du consentement.

L’acquéreur dispose d’un délai de 5 ans après la signature de l’acte authentique pour engager cette action. Il devra apporter la preuve du défaut majeur dissimulé par le vendeur.

2. Annulation pour non respect de l’obligation de garantie

Il y a ici deux garanties à apporter :
– la garantie contre l’éviction, à savoir que le vendeur ne peut entreprendre aucune action ayant pour effet de l’imiter la jouissance du bien. Mais il est également responsable en cas de contestation de la propriété par un tiers qui réclamerait une servitude par exemple.
– l’absence de diagnostics. Si ces diagnostics manquent et que l’acheteur découvre la présence de plomb ou d’amiante, il peut demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix.

3. Annulation de vente immobilière pour vices cachés

Il s‘agit ici d’un cas un peu différent puisque ces fameux vices cachés étaient inconnus du vendeur lui-même.

Néanmoins, s’ils sont suffisamment graves et rendent le logement impropre à l’habitation, la vente peut être annulée. Une réduction sur le prix de vente peut également être demandée.

Quels sont les cas visés ? Un terrain pollué, des fondations friables, de la mérule ou autres parasites du bois…

L’acheteur peut engager cette procédure dans le délai de deux ans après la découverte de ces vices. Il faudra qu’il apporte la preuve que ces vices existaient avant la vente.

Attention néanmoins : l’acte définitif de vente peut contenir une clause d’éviction de la garantie des vices cachés. Dans ce cas, l’acquéreur ne peut plus s’en prévaloir. Cette clause n’est toutefois possible que pour les vendeurs non professionnels.

4. Le non respect de l’obligation de délivrance

Dans ce cas, le vendeur ne met pas à disposition le bien : en gros, il ne donne pas les clés !

Mais cette obligation va au-delà puisque le vendeur doit délivrer le bien dans l’état désigné dans l’acte de vente. Par exemple, le bien était libre lors de la signature, et finalement le vendeur l’a loué … Ou pire encore : le bien est squatté.

L’acquéreur dispose d’un délai de 5 ans pour forcer la délivrance du bien telle que prévue dans le contrat de vente ou la faire annuler.

Quid de la responsabilité d’une agence immobilière ou d’un notaire ?

Si la faute est reconnue par le tribunal, une agence immobilière peut être condamnée à verser des dommages et intérêts. Tout comme un diagnostiqueur immobilier d’ailleurs.

Et le notaire doit également assurer sa responsabilité civile en cas de faute.

Au final…

Comme vous le voyez il existe quand même un certain nombre de cas précis où le vendeur ou l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente. Heureusement ces cas sont assez rares. Dan le cas contraire, l’insécurité juridique des transactions serait trop grande et risquerait de plomber le marché.