Il y a une vingtaine d’années, une de mes collègues qui avait acheté un studio dans le centre de Rouen pour le louer m’expliquait qu’il s’agissait d’un investissement autofinancé.
A l’époque, il a fallu qu’elle m’explique ce qu’elle signifiait par là. Selon elle, le loyer compensait la mensualité de remboursement du prêt : l’autofinancement immobilier était donc assuré.
Quelques années plus tard, avec l’expérience d’un investisseur aguerri, je peux simplement dire qu’elle avait tort. Non, son investissement n’était pas une opération blanche. Elle perdait de l’argent chaque mois et devait compenser la différence.
Voyons ensemble pourquoi. Et surtout ce qu’est un VRAI autofinancement immobilier.
Autofinancement immobilier : définition
L’autofinancement immobilier vous permet en principe d’acquérir et louer un logement sans que cela ne vous coûte de l’argent. Vos recettes couvrent vos charges. Vous n’avez pas à sortir un centime de votre poche.
C’est ici qu’il y a des distorsions sur ce qu’est un investissement immobilier autofinancé : qu’englobe-t-on précisément dans les charges ?
Recettes
Ici ce sera rapide : les recettes recouvrent le loyer que vous percevez ainsi que les charges locatives.
Charges
Premier et principal poste : la mensualité d’emprunt. Vu son importance, c’est surtout sur ce poste de dépense qu’il faudra beaucoup travailler pour vous.
Suivent les charges de copropriété dues par le propriétaire, la taxe foncière (moins la taxe d’enlèvement des ordure ménagères que votre locataire doit régler), l’assurance propriétaire non occupant, les éventuels travaux (pas toujours faciles à anticiper et à quantifier), les éventuels frais de gestion locatives (si vous avez confié la gestion à une agence immobilière).
Bref, il y a beaucoup plus de charges que de recettes 😆 . C’est pourquoi la plupart des personnes faisant de l’investissement locatif ne sont même pas en autofinancement immobilier. Elles dégagent une trésorerie nette négative et mettent au pot tous les mois. Hé oui, si c’était facile de gagner de l’argent avec la pierre, tout le monde le ferait !
L’imposition personnelle sur les revenus et les prélèvements sociaux
C’est ici que cela se corse. Vous allez touchez des revenus fonciers qui vont venir s’ajouter à vos autre revenus (salaires pour la plupart d’entre nous) : mécaniquement cela va gonfler votre imposition sur le revenu et générer en plus des prélèvements sociaux.
Or, chaque cas est différent. Là où vous ne paierez pas beaucoup plus d’impôts suite à un investissement immobilier, votre voisin sautera peut être une tranche d’imposition et se fera « tondre ».
De plus, et c’est une des grosses difficultés dans notre beau pays, la réglementation fiscale est relativement instable.
C’est pourquoi je milite pour pratiquer des opérations permettant de dégager de la trésorerie nette positive chaque mois : elle vous met à l’abri d’une augmentation des impôts et / ou de la taxe foncière.
Un exemple pour mieux comprendre
Vous achetez un F2 pour 100 000 € tous frais compris (y compris les frais de notaire et éventuels frais d’agence).
Vous contractez un emprunt sur 15 ans, soit 660 € de mensualités à honorer assurance comprise.
Les autres charges auxquelles vous devez faire face se comptabilisent de la sorte :
– charges de copropriété : 20 € / mois
– taxe foncière : 50 €/mois
– assurance PNO : 5 €/mois
– provisions pour travaux : 20 € / mois
Vous gérez vous-mêmes votre bien donc aucun frais de gestion locative à prévoir.
Le montant total de vos charges est donc de 755 € par mois.
Si vous louez ce bien 630 € par mois, vous n’assurerez pas l’autofinancement sur cet appartement.
Mais si vous empruntez sur 20 ans, votre mensualité va tomber à 530 € et le montant total de vos charges à 625 €. Vous arriverez alors à la fameuse opération blanche.
Pourquoi maîtriser cette notion d’autofinancement immobilier ?
Plus tôt vous cernerez cette notion mieux ce sera.
Si vous faites de l’autofinancement d’un appartement, cela se fera sans douleur pour vous : vos finances ne s’en ressentiront pas et vous n’aurez pas à modifier votre train de vie. Ou à chercher un deuxième boulot pour combler les trous 
.
Autre aspect hyper important : si vous souhaitez enchaîner les opérations ce n’est pas en créant des opérations qui vous coûtent chaque mois que vous réussirez à convaincre les banquiers de vous suivre. Mécaniquement, ces opérations vont creuser votre taux d’endettement qui est justement scruté à la loupe par les banquiers.
Comment faire pour trouver un investissement autofinancé ?
C’est la question qui tue, surtout par les temps qui courent où les prix de l’immobilier ont explosé dans l’Hexagone.
Voici quelques pistes que vous pouvez suivre :
– dénicher les meilleures affaires avant tout le monde. Rendez-vous ici pour en savoir davantage.
– négocier, même si ces dernières années, les marges de discussion étaient minces comme du papier à cigarette 👿 . Mais quelque chose me dit que l’ère des négociateurs va doucement revenir.
– certains vont vous conseiller d’engager un apport conséquent. C’est souvent devenu une condition sine qua none pour qu’une banque vous suive. Si vous avez la possibilité de mettre un bon apport, l’autofinancement immobilier sera d’autant plus accessible. Mais peut-on encore parler réellement d’opération qui ne vous fait pas sortir d’argent de votre poche dans ce cas ?
– moduler la durée du prêt. Plus la durée de l’emprunt s’allonge, plus vos mensualités diminuent comme nous l’avons vu précédemment. Cela vous permet alors d’envisager une opération immobilière blanche.
– faire baisser vos charges. Passez toutes ces charges en revue pour les réduire, en particulier les assurances.
– travailler sa fiscalité. L’immobilier français est hyper fiscalisé alors ne négligez pas cette partie : elle pourrait réduire vos efforts à néant. Si vous souhaitez un topo complet, je vous invite à en savoir plus ici.