Mon avis sur Homunity et le crowdfunding immobilier

« L’investissement immobilier est réservé aux riches. »

« Toi tu investis parce que tu as les moyens. Tout le monde ne peut pas se lancer dans cette aventure. »

« Si seulement j’avais de l’argent, moi aussi j’investirais dans la pierre. »

Voilà un florilège des phrases que j’entends le plus souvent dans la bouche de personnes qui prétendent vouloir investir mais qui ne se lancent jamais.

Parce qu’elles ne peuvent pas se permettre. Soi disant.

Mais, vous le savez tout autant que moi, c’est un leurre. Un mauvais prétexte pour ne jamais se lancer. Ne prendre aucun risque.

Car l’obstacle n’est pas l’argent ou plutôt le manque d’argent. Il s’agit de quelque chose de beaucoup plus insidieux : un blocage d’ordre psychologique. Une sorte de barrière mentale. Une autocensure.

Nombre de personnes ne veulent pas prendre de risques et préfèrent se plaindre.

Nombre de personnes préfèrent rester dans leur zone de confort pour ne pas être désorientées.

Et surtout nombre de personnes fuient dès qu’il est question de prendre ses responsabilités. Car prendre ses responsabilités est littéralement effrayant.

Pourtant, il est parfaitement possible d’investir dans l’immobilier avec peu d’argent.

La première solution est de convaincre le banquier de vous accompagner. Vous empruntez et remboursez la banque avec les loyers de votre appartement. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier. Et il n’est pas obligatoire de viser un immeuble de rapport à un demi million d’euros. Un studio à 50 000 € peut vous mettre le pied à l’étrier.

La seconde solution est encore plus simple, plus accessible : participer à une opération de crowdfunding immobilier.

Pour ceux d’entre vous qui ne connaissent pas ou mal ce genre d’investissement, je vous dis tout ici.

Et pour que cela soit plus parlant, je vais vous parler d’un exemple concret et vous donner mon avis sur Homunity qui est un des leaders du crowdfunding immobilier en France.

avis homunity

Crowdfunding immobilier : qu’est ce que c’est ?

Littéralement, crowdfunding peut se traduire par “investissement par la foule”.

Pour bien comprendre ce qu’est le crowdfunding immobilier, il faut remonter à la source.

Plus précisément, il est utile de rappeler que c’est l’une des formes du financement participatif.

Financement participatif ?

Mais « qu’est ce que le financement participatif » vous allez me dire ?

Il s’agit tout simplement d’un échange de fonds entre des personnes physique et / ou morales en dehors des circuits traditionnels (entendez par là les banques) visant à faire financer un projet.

Ce mode de financement est rendu possible via des plates-formes en ligne.

Le financement participatif a commencé à se faire connaître via certain sites tels que Kiss Kiss Bank Bank et Ulule.

Ces sites mettent donc en ligne des projets ayant besoin d’un financement qui peut prendre différentes formes : don, prêt, investissement dans le capital de la société.

Après avoir fait ses preuves dans le domaine artistique, le financement participatif s’est diffusé dans d’autres secteurs, y compris l’immobilier.

Crowdfunding immobilier

Vous l’aurez compris, il s’agit ici de financer des projets immobiliers (immeubles d’habitations, de commerces, bureaux…) en faisant appel aux investisseurs particuliers.

L’intérêt pour le promoteur immobilier est de ne plus dépendre exclusivement des banques et/ou de ses fonds propres. Ce qui arrange également les banques il faut bien le dire. Le risque est alors dilué puisque le programme va être financé par plusieurs canaux : banques, fonds propres du promoteur et crowdfunding immobilier.

L’intérêt pour l’investisseur est de bénéficier d’une belle rentabilité (j’en reparle un peu plus loin).

Crowdfunding immobilier : l’exemple d’Homunity

Avant de vous donner mon avis sur Homunity, je vais vous expliquer plus en détail ce qu’est le crowdfunding immobilier à travers l’exemple de cette plate-forme.

Pour ceux d’entre vous qui ont un faible pour les films d’animation, voici une présentation de la plate forme :

Homunity est une société de crowdfunding immobilier permettant aux particuliers et aux entreprises d’investir dans l’immobilier dès 1 000€  je vous l’avais dit, pas besoin d’être riche à millions 🙂 .

Homunity est la contraction de deux mots anglais : Home et Community. Je ne vous fais pas l’affront de traduire ces deux mots 😆 .

A ce jour, elle a financé 177 projets pour une collecte totale de plus de 100 millions d’euros. Elle est d’ailleurs leader sur le marché du crowfunding immobilier français.

Cette société est agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et inscrite à l’Organisme pour le Registre unique des Intermédiaires en Assurance banque et finance (ORIAS).

Homunity propose différents projets immobiliers ayant besoin d’être financés.

Si vous êtes intéressés et souhaitez vous faire votre propre avis sur Homunity, il faut vous inscrire sur la plate-forme et choisir le ou les projets qui vous intéressent.

Soyez réactif car les projets sont totalement financés en quelques heures !

Une fois le projet financé – on parle aussi de cagnotte remplie – vous êtes officiellement investisseur en crowdfunding immobilier, félicitations ! Vous devenez alors détenteur d’obligations émises par la SAS (Société par Actions Simplifiées) spécialement créée pour l’opération.

Si la cagnotte n’est pas remplie, vous êtes remboursé et non engagé. Il faut savoir que les projets sont validés dès lors que 80 % des fonds ont été collectés.

Attention, vous vous engagez sur la durée du projet, votre argent est donc bloqué durant l’opération. Mais celle-ci est assez courte : entre 12 et 24 mois.

Durant l’opération, vous êtes tenu informé de son avancement à travers des rapports trimestriels.

Et si le projet prend du retard ?

Vous le savez, un projet mené par un promoteur immobilier peut toujours connaître quelques mésaventures (intempéries qui retardent le chantier, défaillance d’une entreprise participant à la construction / rénovation, commercialisation incomplète…)

Il faut distinguer deux cas :

  • le retard contractuel. Comme son nom l’indique, ce possible retard est prévu dans le contrat avec le promoteur immobilier et lui donne le droit de prolonger son opération pour une durée de 6 mois.
  • le retard non contractuel. Dans ce cas, le promoteur dispose de quelques semaines pour finir l’opération.

Quels engagements et quels garde-fous pour l’investisseur ?

Il est utile d’insister sur ce point : ce type d’investissement engage votre capital.

Cependant, rassurez-vous : Homunity a un taux de défaut à ce jour de zéro !

De plus, c’est surtout en amont que l’expertise de la plate-forme prend toute son importance.

Tout d’abord, Homunity ne s’engage que sous certaines conditions : permis de construire purgé de tout recours, pré-commercialisation des lots au minimum de 40 %, prêt bancaire obtenu…

Homunity va ensuite auditer le promoteur immobilier sur sa santé financière, sa réputation, ses projets en cours ou déjà réalisés…

Deuxième niveau d’audit : le programme immobilier en lui-même (prix de vente, demande locale, permis de construire…).

Pour vous donner un ordre d’idée, sur 100 projets proposés, seuls 10 sont finalement validés par Homunity.

Y a-t-il des frais cachés ?

Vous connaissez sans doute ce genre de mauvaises surprises dont on oublie souvent de vous parler : frais d’entrée, frais de gestion, frais de sortie. Avec Homunity, vous n’aurez aucun de ces frais. Seulement 8 € à régler si vous décidez de payer avec une carte bancaire – mais vous pouvez également payer par virement et cette fois gratuitement.

Quelle rentabilité espérer ?

Homunity propose des rendements qui tournent entre 8 % et 10 % !

Si vous investissez 1 000 €, dans 24 mois vous récupérerez entre 1160 et 1200 € (capital + intérêts). Enfin, çà c’est avant de passer par la case « impôts ».

Une astuce pour augmenter votre rendement

Mais ce n’est pas tout, vous allez pouvoir gagner encore plus d’argent en utilisant le système de parrainage de Homunity.

Pour chaque filleul que vous parrainez, la plate-forme vous offrira 100 € ! Vous avez le droit de parrainer jusqu’à 5 personnes par an, soit 500 €. De quoi arrondir encore vos fins de mois.

Bien entendu, il faudra d’abord avoir investi au moins une fois sur la plate-forme avant de pouvoir parrainer qui que ce soit. Une fois que votre filleul aura réalisé son premier investissement chez Homunity, la prime de 100 € vous sera versée.

Et l’effet de levier dans tout çà ?

Comme je vous l’ai expliqué auparavant, l’effet de levier n’est pas possible en crowdfunding immobilier. Vous ne pouvez pas réaliser un emprunt immobilier pour investir de cette façon. C’est une des limites du système.

Ceci dit, il y a des personnes qui font le choix de contracter un crédit à la consommation pour s’engager dans le crowdfunding. Vous trouvez facilement des banques en ligne qui vous proposent ce type de crédit présentant un taux de 1 %. Quand, en face, on vous propose 8 % à 10 % de rentabilité, je vous laisse faire le calcul…

Mais je me dois d’être clair sur le sujet : je ne vous recommande pas de faire un crédit à la consommation pour investir dans le crowdfunding immobilier.

Personnellement, je n’aime pas les crédits à la consommation car ils viennent obérer mon taux d’endettement – et comme vous le savez ce critère est scruté à la loupe par les banques – mais sachez que la pratique existe.

Mais, au fait, comment se rémunère Homunity ?

En voilà une question pertinente. Quel est le modèle économique de la société ?

Elle dispose en fait d’une rémunération auprès du promoteur immobilier, à hauteur de 5 % du montant levé. Elle va donc gagner 5 000 € par tranche de 100 000 € collectés.

Autre moyen de rétribution : des frais de 8 € sont prélevés si vous payez par carte bancaire. Encore une fois, si vous réglez par virement, aucun frais ne sera appliqué.

Quelle est la fiscalité appliquée à un investissement en crowdfunding immobilier ?

Vos intérêts sont considérés comme des « revenus mobiliers ».

Mais il faut distinguer selon que vous investissez en tant que personne physique ou personnes morale.

Personne physique

Le principe est que ces intérêts sont fiscalisés selon le régime du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) autrement appelé Flat Tax.

Ce taux est fixé à 30 % (décomposé de la sorte : 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux).

Attention ! Ces intérêts font l’objet d’un prélèvement à la source par Homunity, vous ne devez pas les déclarer en plus. Sinon, ce sera double peine ! Ils apparaîtront automatiquement sur l’imprimé fiscal 2042.

Voilà pour le principe.

Reste l’exception : si votre Taux Marginal d’Imposition est inférieur à 12,8 %, vous avez tout intérêt à rester au régime progressif de l’impôt sur le revenu puisque votre imposition sera moins importante que les 30 % de Flat Tax.

Enfin, il y a le cas particulier des non résidents Français, il faut alors en informer Homunity pour éviter que la Flat Tax ne soit appliquée.

Personne morale

Si vous faites le choix d’investir via une personne morale (SCI ou autre), l’imposition sera celle des sociétés.

La société aura donc à payer un impôt de 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfice imposable, puis 28 % de 38 120 à 500 000 € et 33,33 % au-delà.

IFI

Dernier point sur la fiscalité pour ceux d’entre vous qui seraient concernés : l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

Si vous investissez chez Homunity, vous ne serez pas assujetti à l’IFI. Pourquoi ? Hé bien parce que vous êtes considéré comme un créancier et non comme un investisseur immobilier.

« Comment çà se passe si je veux investir chez Homunity ? »

Voici un petit tutoriel. Vous pourrez de la sorte vous faire vous-mêmes un premier avis sur Homunity.

Rendez-vous sur le site ici.

avis sur Homunity

Ensuite, vous devez vous inscrire.

crowdfunding immobilier

Puis, vous recevez un lien de confirmation d’inscription dans votre boîte email.

crowdfunding immobilier Homunity

Cliquez sur ce lien et remplissez le formulaire – c’est rapide, 5 minutes chrono ! Il faut également joindre une pièce d’identité et un justificatif de domicile.

L’équipe d’Homunity va alors vérifier que votre dossier est bien complet. La réponse est rapide (sous 24 heures).

Une fois cette étape remplie, vous recevrez un email vous expliquant que votre profil est identifié et que vous pouvez « commencer à investir ».

GROSSE recommandation ici : engagez tout de suite les démarches bancaires. A savoir, ajoutez Homunity dans vos bénéficiaires de virement, virez de l’argent vers votre compte Homunity et faites enregistrer votre RIB par la plate-forme.

Rendez-vous alors sur la page des programmes immobiliers.

crowdfunding immobilier avis Homunity

Vous n’avez plus qu’à sélectionner un ou plusieurs d’entre eux. Vous comprendrez alors pourquoi le taux de défaut est de zéro : il s’agit de programmes neufs ou de rénovation par des promoteurs fiables et expérimentés. Et, en plus, dans des zones où la demande en logement est particulièrement tendue : première couronne parisienne, agglomération lyonnaise…

Vous pourrez accéder au dossier complet du projet sélectionné.

Dans ce dossier, vous aurez accès à:

  • la présentation détaillé du projet (type de biens, surfaces, plans, budget, niveau d’atteinte de la commercialisation des lots…)
  • l’identification du promoteur
  • la localisation de l’immeuble avec un focus sur le marché immobilier local
  • une “roadmap” vous donnant les principales étapes
  • les éléments techniques et administratifs
  • les assurances
  • le montage financier
  • les caractéristiques de l’émission (nombre d’obligations, valeur, taux d’intérêt, durée du projet, période de souscription)

Autre aspect intéressant : vous êtes averti par mail à chaque fois qu’un nouveau programme va être lancé – généralement la veille. Sachez que plusieurs programmes sont lancés chaque mois (environ un par semaine).

Avis sur Homunity : avantages / inconvénients

Avis sur Homunity : les avantages

  1. Une belle rentabilité : entre 8 et 10%.
  2. Le système de parrainage qui vous permet de gagner 100 € par filleul dans la limite de 500 € par an.
  3. Un ticket d’entrée accessible : à partir de 1 000 €.
  4. Une gestion inexistante : ni AG de copropriété, ni recherche de locataires, bref, le repos de ce point de vue !
  5. Une diversification du patrimoine. Si vous êtes déjà propriétaire d’immobilier physique, vous lancer dans le crowdfunding immobilier semble un complément naturel à votre portefeuille.
  6. La robustesse et la fiabilité de Homunity : la société est agréée et présente déjà quelques années d’expérience. Les projets sont audités en profondeur et le taux de défaut est nul. De plus, son service client est rapide et fiable.

Avis sur Homunity : les inconvénients

  1. Le capital n’est pas garanti : vu la rentabilité, il y a un risque de perte en capital (même s’il est extrêmement faible). Mais c’est un peu le principe d’un investissement : la prise de risque. Celle-ci me semble largement compensée par le niveau de rendement. Et puis,encore une fois le taux de défaut est de zéro. Même si on peut se demander ce qu’il en sera en cas de crise ou de récession, notamment immobilière.
  2. Le placement est “illiquide” : une fois que vous avez fait votre virement ou payé par carte bancaire, vos fonds sont bloqués pour la durée de l’opération.
  3. Les projets partent très vite : soyez réactifs dès l’ouverture car ils sont financés en quelques heures voire quelques minutes ! C’est un peu la rançon du succès de la plate-forme.

Mon avis sur Homunity

J’ai récemment investi chez Homunity sur un projet affiché à 10 % de rendement dans Paris intra muros – autant vous dire que, en terme de risque de commercialisation, je ne suis pas très inquiet.

Pour l’anecdote, il y avait deux projets lancés le même jour affichant 10 % de rentabilité mais le premier est parti en quelques minutes seulement.

Le second (sur lequel j’ai investi) affichait un besoin en financement de plus de 2 millions d’euros. Ce besoin a été satisfait en quelques heures !

crowdfunding immobilierC’est une première qui sera sans doute suivi d’autres investissements. j’avoue que le côté passif me plaît bien 😎 .

Dans mes critères de sélection, il y aura évidemment le niveau de rendement affiché mais également le taux de commercialisation du programme – j’ai une préférence pour un programme déjà commercialisé à auteur de 60 % à 70 %.

Comme vous l’aurez compris, si je me suis engagé et que je vous en parle aujourd’hui, mon avis sur Homunity est globalement positif

A l’heure où le livret A est plafonné à 0,5 %, où le rendement des assurances est en chute libre, le crowdfunding immobilier constitue une belle alternative, avec des rendements qui tournent entre 8 % et 10 % pour les projets proposés par Homunity.

Le ratio rendement / risques est vraiment intéressant, surtout si vous diversifiez sur plusieurs opérations de crowdfunding. Mon avis sur Homunity est d’autant plus positif que la plateforme investit elle-même dans les projets qu’elle présente ! C’est un gage de confiance et de crédibilité selon moi.

Personnellement, j’y vois une diversification particulièrement intéressante et un bon moyen d’investir dans l’immobilier à moindre coût.

avis Homunity

Commentaires (6)
  1. Claude mars 2, 2020
    • Paul mars 2, 2020
  2. Guillaume mars 2, 2020
    • Paul mars 2, 2020
  3. Gabriel Tricottet mars 9, 2020
    • Paul mars 9, 2020

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