Il faut que je vous raconte.
Il y a quelques semaines, avant que nous ne soyons tous confinés, il m’en est arrivé une bien bonne.
Retour en arrière : l’immobilier bat son plein, les ventes de biens s’enchaînent comme des petits pains, les agents immobiliers sont aux anges – et les investisseurs en quête d’une bonne affaire tirent la langue… 👿
Lors de ma prospection immobilière quotidienne, je tombe sur une annonce à première vue intéressante : un grand appartement de 82 m² (vous savez que j’aime les grands apparts notamment pour y créer des colocs), plutôt en bon état, dans un quartier calme et pas très loin du centre. Prix affiché : 109 000 €. Soit un prix vraiment décoté par rapport à celui du marché (il aurait dû être affiché au bas mot à 150 000 €). Du coup, je me précipite sur mon téléphone.
L’annonce avait été publiée le matin et je téléphone l’après-midi, je le précise tout de suite 😛 .
Le propriétaire me répond direct et m’explique qu’il est littéralement harcelé : je suis au moins la 40 ème personne à l’appeler et il a déjà 8 visites programmées en fin de journée.
Du coup je ne fais pas le forcing car
1/ il n’a plus de créneau à me proposer pour visiter le jour même
2/ l’appart est bien mais au rez de chaussée, et ça je suis moyennement fan
3/ les charges sont quand même élevées (220 € / mois chauffage compris)
Je lui souhaite bon courage après avoir proposé de le rappeler le lendemain pour savoir si l’appartement est vendu – ce sur quoi j’ai assez peu de doutes.
Re-coup de fil le lendemain matin donc après avoir constaté que le propriétaire a réactivé son annonce sur Leboncoin. Et là il m’explique qu’il a eu plusieurs propositions la veille (dont deux au prix !)… mais qu’il continue quand même les visites. Pour rappel, une vente est conclue dès lors qu’acheteur et vendeur s’entende sur la chose et le prix. Ce n’est pas moi qui le dis mais l’article 1583 du Code Civil. Du coup, j’ai un temps d’hésitation pour intégrer ce qu’il vient de m’expliquer.
Dans ce genre de situation, de deux choses l’une : soit le gars essaie de créer un système d’enchères entre les acquéreurs soit il y a un loup.
Lui me raconte que son locataire doit quitter l’appartement dans les jours qui suivent et que le premier acquéreur qui signera un compromis sera le bon. Une course pour aller chez le notaire en résumé ! Pas sûr que les notaires apprécient beaucoup cette façon de procéder, mais passons.
Pour ce qui me concerne, je laisse tomber, ce n’est pas ma façon de faire et, de toute façon, je pars avec un train de retard par rapport à ceux qui ont visité la veille.
Quand on commence à assister à ce genre de « phénomène », je maintiens que quelque chose ne tourne pas rond. J’en avais parlé il y a quelques semaines dans cette vidéo.
Du coup, plutôt que de faire la course, j’ai décidé d’aller à rebrousse-poil et de vous parler aujourd’hui de la vente immobilière longue (mon côté « contrarien » sans doute). Cela nous détendra 🙂 .
La vente immobilière longue, qu’est-ce que c’est ?
C’est très simple en fait : le délai entre la signature du compromis de vente et l’acte authentique est généralement de 2 à 3 mois. Dans le cas d’une vente immobilière longue, ce délai est prolongé de plusieurs semaines voire de plusieurs mois.
Ce délai est bien entendu négocié entre les deux parties : acquéreur et vendeur. Ils doivent s’entendre avant la signature du compromis sur ce délai. Et, vous l’aurez compris, ce compromis de vente est de longue durée en terme de validité.
On évoque une vente longue lorsque ce délai est d’au moins 6 mois entre les deux signatures. Il peut courir jusqu’à 18 mois. Au-delà, vous devrez obligatoirement signer le compromis de vente chez un notaire. La vente (très) longue nécessite donc de faire intervenir un notaire.
Petit aparté ici : ce délai peut être prolongé dan le cadre d’une vente « normale » si par exemple les banques ont été un peu longues à traiter votre dossier – j’en parle en connaissance de cause puisque cela m’est arrivé une fois, le délai prévu au compromis avait été dépassé de deux semaines…
Dans quel cas une vente immobilière longue est-elle intéressante ?
Allonger le délai de vente peut être de l’intérêt du vendeur, de l’acquéreur voire des deux parties.
La vente immobilière longue est régulièrement utilisée par les personnes qui vendent leur résidence principale et qui ne souhaitent pas faire appel à un crédit relais.
Pour rappel, le prêt relais est un crédit court terme de transition entre l’achat d’un nouveau bien et la vente de l’ancien.
Qu’il s’agisse d’une vente longue de maison ou d’une vente longue d’appartement, ces personnes se laissent ainsi un peu de temps pour trouver et acheter leur nouvelle résidence principale. Si l’opération est bien menée, elles parviennent à trouver leur nouveau domicile en même temps qu’elles vendent l’ancien.
Vous allez me dire « quid de l’investisseur ? »
En effet, dans quels cas ce type de vente peut-il intéresser un investisseur ?
Je vous concède que cela ne sera pas monnaie courante. Quand on trouve un bien avec du potentiel on est plutôt pressé de mettre la main dessus ! OK, mais si le vendeur lui n’est pas pressé pour X ou Y raison ? Il va falloir être prêt à faire des concessions. Par exemple en lui accordant une vente longue.
Autre cas possible : le bien que vous convoitez est déjà loué mais vous préféreriez qu’il soit libre pour engager des travaux ou le passer en meublé. Vous pouvez alors demander au vendeur de rendre le bien disponible, ce qui lui demandera un peu de temps car il y a des délais légaux à respecter quand un bien est occupé par un locataire.
Retenez simplement que si c’est l’autre partie qui vous demande une vente immobilière longue comme une faveur, il ne faudra pas hésiter à demander une petite compensation 😆 .
Cette compensation se trouvera naturellement dans l’indemnité d’immobilisation qui sera plus importante si vous êtes acheteur et que vous réclamez ce type de vente ou moins importante si vous êtes vendeur (puisque dans cette situation c’est l’acquéreur qui fait l’effort de se montrer patient).
La vente longue pose-t-elle un souci de financement ?
J’ai lu ici et là que cela pouvait poser problème en terme de financement pour l’acquéreur.
Personnellement, je ne vois pas trop en quoi puisque le déblocage du prêt se fait à la date de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Vous ne commencez à payer des mensualités qu’à partir de là – et non pas à la signature du compromis.
Il faudra juste veiller à la durée de validité de l’offre de prêt.
Vente immobilière longue : conclusion
La principale difficulté dans une vente immobilière longue est de trouver des acquéreurs qui acceptent de patienter. Si les primo accédants peuvent présenter ce profil, un investisseur qui a flairé la bonne affaire et mené une belle négociation récompensant sa patience pourra également en profiter.
Même si le marché immobilier n’est pas aussi volatile que celui de la bourse, il faudra néanmoins garder en tête que les prix peuvent augmenter ou baisser durant cette vente longue. Est-ce que cela pourrait vous être profitable ? Telle est la question.