« Lors de la ruée vers l’or, seuls les marchands de pelles font fortune ».
Vous avez sans doute déjà entendu cette expression. Mais connaissez-vous l’histoire de Samuel Brannan qui en est à l’origine ?
Pour ceux qui ne le savent, ce brave Samuel a trouvé de l’Or dans l’Ouest américain – c’était en 1858. Du moins il a clamé avoir trouvé de l’or.
D’après vous, qu’est ce que les gens firent ? Ils se ruèrent en direction du lieu désigné par Brannan Mais, auparavant, il a fallu qu’ils s’équipent, notamment en pelles et en pioches. Or, une personne avait déjà acheté tous ces outils pour pouvoir les revendre au prix fort : Samuel Brannan !
Pour l’anecdote, il s’est ensuite diversifié… dans l’immobilier.
Je pensais à cette histoire il y a quelques temps. Et j’ai fait le parallèle avec l’investissement immobilier. Comme je l’ai déjà expliqué dans cette vidéo par exemple, il y a une véritable ruée non pas vers l’or mars vers la pierre ces derniers temps, parfois déraisonnable à mon sens.
En poursuivant la réflexion, je me suis demandé qui étaient les vendeurs de pelles et de pioches aujourd’hui. Première réponse évidente : les agences immobilières (qui recommencent à fleurir à chaque coin de rue) et les études notariales.
Mais d’autres acteurs pointent le bout du nez, notamment tout un tas de start-ups qui proposent des services d’intermédiation.
Toujours à la recherche de bons plans immobiliers à partager avec vous, je me suis dit qu’il y avait sans doute les moyens » de tirer les marrons du feu » pour une personne qui s’y connaît un peu en immobilier. Du coup, mon intérêt s’est porté sur l’activité d’apporteur d’affaires immobilier.
En effet, je suis régulièrement démarché par des agences immobilières pour travailler avec elles – la plupart du temps en tant que mandataire. Je n’ai jamais donné suite à ces demandes car je préfère me concentrer sur mes propres projets.
Ceci dit, il est tout à fait possible d’être apporteur d’affaires immobilier particulier. Cela peut même être un moyen sympa d’arrondir vos fins de mois… ou de vous prendre pour l’illustre Samuel Brannan.
Apporteur d’affaire immobilier, c’est quoi ?
Un apporteur d’affaires immobilier est tout simplement un intermédiaire qui va faciliter une activité commerciale liée à l’immobilier.
L’exemple le plus simple c’est quand vous savez qu’une personne souhaite vendre un bien et que vous la mettez en relation avec un agent immobilier. Ce dernier fera « rentrer un mandat » et vous rémunérera pour cette prestation.
Votre rôle s’arrêtera dès que l’agence aura fait signer ce fameux mandat au vendeur ou à l’acquéreur (cela marche dans les deux sens !)
Autant dire qu’à l’heure où le nombre de transactions immobilières a littéralement explosé ces dernières années (plus d’un million de ventes en 2019), la compétition fait rage entre les agences immobilières. Si vous proposez ce type de service, vous procurez un avantage concurrentiel à l’agence qui lui permettra de faire tourner son business. Et c’est ici que vous pouvez monnayer vos services en tant qu’apporteur d’affaire immobilier.
Mais vous pouvez également servir d’intermédiaire dans d’autres situations : par exemple, vous mettez en relation une personne qui vend un terrain avec un promoteur immobilier ou vous trouvez des clients pour un courtier immobilier.
Essayez de transmettre le maximum d’informations à l’agent immobilier, cela lui permettra de gagner du temps : date de la construction du bâtiment, éventuels travaux dans l’appartement / la maison / la copropriété, montant des charges, taxe foncière, diagnostics réalisés ou non, résultats de ces diagnostics…
Cela vous apportera du crédit dans votre relation.
Faut-il un diplôme ou une carte professionnelle pour devenir apporteur d’affaires immobilier ?
Ici il faut opérer une distinction précise.
La loi Hoguet du 2 janvier 1970 s’applique en effet « aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à :
1° L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ;
2° L’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ; »
La loi dispose ensuite que « les activités visées (à l’article 1er) ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle ».
En résumé, vous pouvez très bien devenir apporteur d’affaires immobilier mais, si vous en faites une activité régulière, vous devrez posséder une carte professionnelle « T ». Celle-ci vous sera remise par la chambre de commerce et d’industrie et sera valable 3 ans. Il vous faudra également créer une structure juridique. Le mieux est de commencer avec la micro entreprise (ancien auto entrepreneur).
Attention, si vous ne détenez pas cette carte et que vous avez une activité d’intermédiaire régulier entre vendeurs et agence immobilière, vous encourez une peine de 6 mois d’emprisonnement et une amende de 7500 € d’amende.
En revanche, si vous êtes apporteur d’affaires non habituel, vous n’aurez pas besoin de la fameuse carte. Mais qu’entend-on par « habituel » ? Telle est la question. On peut penser qu’une ou deux opérations par an ne fera pas de vous un apporteur d’affaires immobilier habituel.
Sachez également que, en tant qu’apporteur d’affaire particulier, vous n’avez même pas l’obligation de contracter une assurance responsabilité civile professionnelle. En tant que professionnel en revanche, vous serez tenu de disposer de ce type d’assurance.
Puis-je être apporteur d’affaires pour un de mes biens ?
La question peut paraître tordue mais elle n’est pas dépourvue d’intérêt 😆 .
Imaginez. Vous êtes propriétaire d’un appartement que vous souhaitez vendre. Pour une raison X ou Y, vous ne souhaitez pas vous occuper de la vente mais la confier à une agence immobilière.
Vous allez donc démarcher les agences – ou vous faire démarcher. Vous pouvez alors négocier le mandat de vente ET signer une convention d’apporteur d’affaires. La logique est toujours la même : vous permettez à l’agence de créer du business, sans vous, l’opportunité n’aurait pas été possible, donc cela mérite une rémunération.
Faut-il signer une convention d’apporteur d’affaires ?
Le plus sûr pour les deux parties est de signer un contrat commercial. Ce document doit mentionner l’identité des parties, l’objet du contrat, sa durée, les obligations et devoirs des parties, la rémunération de l’apporteur d’affaires le tribunal compétent en cas de désaccord…etc.
Commission de l’apporteur d’affaires immobilier
Il faut s’entendre sur le montant de cette commission avant de conclure le deal. Cela tombe sous le sens mais je préfère le préciser 😉 .
Vous avez ici deux options :
- vous convenez d’un pourcentage de commission pour l’apporteur d’affaires. On peut estimer ce pourcentage à environ 0,5 % voire 1 % de la valeur du bien. Par exemple, si vous mettez en relation un vendeur avec une agence immobilière pour un bien vendu 100 000 € vous pourrez toucher jusqu’à 1 000 €. Intéressant non ? En voici un exemple avec SAFTI.
- vous préférez une somme fixe (un forfait).
Une troisième solution existe avec des rémunérations plus indirectes, type chèques cadeaux.
En tant qu’apporteur d’affaire particulier, vous toucherez cette commission au moment du mandat signé entre le vendeur et l’agence immobilière. A noter que pour les apporteurs d’affaires professionnels, ce n’est qu’après la signature de l’acte authentique que la commission sera versée.
Concernant toujours la commission de l’apporteur d’affaires immobilier, pensez à rassurer le vendeur en lui précisant qu’il n’aura rien à vous verser pour votre prestation : seule l’agence (ou le promoteur ou le courtier) vous sera redevable.
Commission et fiscalité
En tant qu‘apporteur d’affaires particulier, vous n’êtes pas soumis à la TVA.
En revanche, vous vous en doutez bien, il va falloir déclarer ces revenus. Pour cela, rendez-vous dans la catégorie « bénéfices non commerciaux et non professionnels » de la déclaration de revenus 2042 C .
Si vous êtes apporteur d’affaires professionnel, la fiscalité sera calculée en fonction de la structure juridique de votre entreprise et de son chiffre d’affaires.
Commission et cotisations sociales
Si vous êtes un apporteur d’affaires particulier, c’est à l’agence immobilière de calculer et payer les cotisations sociales. Sachez simplement qu’elle en devra à partir d’un montant de commission de… 230,91 €.
En revanche si vous êtes gérant d’une entreprise, ce sera à vous de régler les cotisations sociales – pensez donc à intégrer cette composante dans le montant de votre commission. Le montant de ces cotisations sera calculé en fonction de votre chiffre d’affaires.
Au final…
La concurrence est particulièrement rude entre les agences immobilières : elles ont des stocks de biens au plus bas et se battent littéralement pour faire signer des mandats. Hé oui, c’est bien beau d’avoir une distorsion entre l’offre et la demande mais cette situation déséquilibrée n’est pas très viable sur la durée : à force de vendre, de vendre et de vendre encore, il arrive un moment où vous n’avez plus un seul produit à commercialiser – ou seulement les canards boiteux 😐 .
Par conséquent il devient presque vital de trouver des apporteurs d’affaires immobilier pour les professionnels de l’immobilier.
C’est précisément ici qu’il y a un effet d’aubaine. Devenir apporteur d’affaires peut être un bon moyen de compléter vos revenus voire d’en faire votre métier si vous vous découvrez une vocation.
Peut-être que certains d’entre vous penseront « quitte à avoir connaissance de biens à vendre, autant en profiter pour acheter soi-même ».
Oui, sauf que ce raisonnement ne tient que si vous avez à faire à une belle affaire – ce qui est loin d’être évident par les temps qui courent, les vendeurs se montrant parfois trop gourmands…
Et puis, vous ne pouvez pas tout acheter : les banques ne vous laisseront pas faire !