Prospection immobilière : quelle méthode utiliser ?

Cela fait des années que vous rongez votre frein. L’immobilier vous a toujours attiré mais, pour une raison ou une autre, vous n’êtes jamais passé à l’action.

Peut-être que vous étiez trop jeune, que vous n’aviez pas encore de situation professionnelle stable (vous savez celle que les banquiers vous imposent pour vous prêter de l’argent), que votre moitié n’était pas prête alors que vous souhaitez investir à deux…

En fait, peu importe la raison, c’est du passé et, aujourd’hui, vous êtes prêt ! Motivé comme un mort de faim, prêt à surmonter tous les obstacles.

Quitte à passer pour l’empêcheur d’investir en rond, ne vous emballez pas.

Pourquoi ? Parce que, pour ne rien vous cacher, il y a eu de meilleures périodes pour se lancer dans la pierre.

N’imaginez pas que je sois nostalgique, genre « moi de mon temps, c’était mieux… ».

C’est juste que j’ai un peu plus de recul que certains d’entre vous.

Cela va faire 7 ans que j’ai acheté mon premier investissement locatif.

En 2013, le marché était beaucoup plus favorable. Pourquoi ? Pour une simple et bonne raison : il y avait plus de vendeurs que d’acheteurs. Ce que l’on appelle un déséquilibre de marché.

Et dans ce cas, il se passe deux choses, mécaniquement :

1/ les prix ont tendance à baisser. Regardez ce graphique :

Source : meilleursagents.com

2/ les marges de négociation sont plus qu’intéressantes… elles peuvent être colossales.

J’ai par exemple négocié mon premier appartement de 20 % (soit 15 000 €) avant d’enchaîner en 2014 sur mon premier immeuble de rapport avec un rabais de 34 000 €. Et, encore une fois, les prix affichés étaient déjà attractifs.

 

Les taux bas… une fausse bonne nouvelle

C’est sans doute ici que vous allez me dire « oui mais les taux d’intérêt des prêts immobiliers étaient beaucoup plus élevés ». C’est vrai. Et cette image nous le confirme :

Mais quitte à paraître provocateur, j’ai envie de répondre « et alors ? »

Les taux bas ne sont pas une bonne nouvelle. Car tout le monde passe à l’achat. Et c’est la mécanique inverse qui se met en route : plus d’acheteurs que de vendeurs. Les prix augmentent et les marges de négociation se font très réduites (quand elles sont possibles…) Mathématique.

Les taux bas ne sont donc pas les amis des investisseurs. C’est bien le contraire.

Et puis n’oubliez pas une chose : les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers. Les taux bas ne peuvent donc constituer l’argument premier pour se jeter sur le premier appartement qui se présente.

Les inconvénients des taux bas sont bien plus nombreux et importants que leurs avantages.

Quel rapport avec la prospection immobilière ?

Vous avez sans doute compris le lien entre ce que je viens d’expliquer et vos recherches immobilières. Ou avec votre prospection d’investisseur.

Petite précision ici : on parle souvent de prospection immobilière pour les agents immobiliers. Mais un particulier peut tout autant mener cette démarche !

Cela devient plus compliqué qu’il y a quelques années.

J’ai dit plus compliqué mais pas impossible hein !

L’environnement de l’investisseur ayant évolué, ce dernier se doit également d’adapter sa posture… et son système de recherche.

Une remise en cause permanente

Je le dis souvent « investir dans l’immobilier c’est lutter contre ses a priori ».

Comme bon nombre d’entre vous, j’ai constaté qu’il était plus dur de trouver de bonnes affaires depuis environ 2 ans. Les stocks de biens à vendre diminuent et le marché est « plus tendu » comme disent certains journalistes économiques.

Il faut savoir adapter ses méthodes de prospection immobilière.

Comment ? Voici quelques exemples :

1. Identifier les nouveaux modes d’habitation… et de location

On pense tout de suite à la colocation qui constitue une sacrée opportunité pour louer plus cher un bien. En louant à la chambre, le rendement est démultiplié.

Certains investisseurs se sont également spécialisés dans la location courte durée, type Airbnb.

2. Identifier des villes et / ou quartiers à fort potentiel

C’est un peu l’histoire du Grand Paris. Certaines villes et quartiers vont irrémédiablement changer d’allure et les biens vont connaître une belle augmentation de valeur.

Vous pariez ici sur une belle plus-value à la sortie mais également sur une possible augmentation des loyers due à l’arrivée d’un nouveau moyen de transport.

De mon côté, je regarde avec intérêt certains projets de réaménagement urbain. Typiquement le quartier de la gare dans la ville où j’investis, assez mal fréquenté aujourd’hui, mais qui pourrait fortement évoluer d’ici 7 à 8 ans.

3. Augmenter votre plafond d’emprunt

Les taux d’intérêt ont chuté : vous pouvez donc emprunter plus pour le même montant d’intérêt.

En parallèle, les banques n’hésitent pas à prêter sur des durées plus longues. En moyenne, sur 230 mois en 2019.

De mon côté, j’ai par exemple augmenté mon plafond d’emprunt à 225 000 € là où il y a quelques mois encore j’avais établi un stop à 200 000 €. Pour ce montant, je vise un grand appartement ou une maison pouvant accueillir 4 colocataires.

4. Etudiez les transformations de locaux

Parmi les investisseurs que je côtoie, il y a un médecin qui guette les cabinets médicaux de ses collègues, non pas pour étendre ses activités professionnelles… mais pour les transformer en habitation. Il m’a expliqué avoir décroché ce type de biens à des tarifs très concurrentiels avant transformation.

Du coup, je commence à explorer cette piste.

Dans les métropoles, vous pouvez également vous pencher sur les loges de concierge. Car ce métier est plutôt en voie de disparition : il faut donc réhabiliter ces locaux. Cela peut être une option à creuser, notamment en région parisienne.

 

Quelle méthode de prospection immobilière utiliser ? Faut-il opter pour de la prospection immobilière originale ?

Personnellement, je reste sur les grands annonceurs immobiliers (Leboncoin, LogicImmo…).

En revanche, je me montre encore plus réactif qu’auparavant : dès que j’ai une alerte ou que j’identifie un bien avec un potentiel intéressant, j’appelle la personne qui met en vente (avant je pouvais me contenter d’un email).

J’essaie aussi de me positionner en premier sur les visites, quitte à m’insérer juste avant la première visite convenue. Et je la joue sur le mode « je vous rends service, comme çà vous n’aurez à vous déplacer qu’une seule fois pour faire plusieurs visites ».

1. Faut-il faire du porte à porte ?

Personnellement, je ne le fais pas. Et vu le temps que cela peut prendre, je ne vous le recommande pas.

Mais, sans aller jusque là, vous pouvez discuter avec les commerçants du quartier qui vous intéresse pour savoir si certains de leurs clients n’envisagent pas de vendre.

Avec un peu de chance, vous pouvez également tomber sur un panneau de vente posé par un particulier. Pour cela, il ne faut pas hésiter à « marcher la tête en l’air ».

La première fois que j’ai investis dans la pierre, j’avais trouvé le bien de cette manière. J’avais même pu récupérer de premières informations sur le bien et son propriétaire en discutant avec un voisin – un papy qui était bien content d’avoir trouvé quelqu’un avec qui « tailler le bout de gras ».

2. Inversez le processus

Vous pouvez prendre l’initiative de déposer une annonce sur Leboncoin, en expliquant que vous souhaiter investir dans tel quartier.

Comme on dit, cela ne mange pas de pain 🙂 .

3. Noyautez les copropriétés

Si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez participer au réunion d’AG de copropriété non seulement pour vous tenir au courant de la vie de la copro mais également pour échanger avec les autres copropriétaires.

Parmi ces derniers, vous pourrez identifier d’éventuels vendeurs – et ce avant tout le monde !

4. Gardez le contact avec vos anciens vendeurs

C’est un peu la même idée ici. Si vous avez été en contact avec un agent immobilier qui a compris votre démarche d’investisseur, il sera à même de vous proposer de belles opérations.

Vous pouvez également côtoyer des investisseurs plus aguerris, possédant un beau patrimoine. Arrivés à un âge, ils souhaitent souvent se séparer d’une partie de leurs biens.

5. Utilisez les réseaux sociaux

Certains agences immobilières publient exclusivement sur Facebook ou d’abord sur Facebook.

Si vous souhaitez être informé le premier, vous devez donc être présent sur les réseaux sociaux.

6. Faites vous connaître des études notariales

Les notaires sont souvent les premiers informés de biens destinés à la vente.

En effet, quand une personne décède en laissant un patrimoine à ses descendants, soit ces derniers conservent ce patrimoine soit ils s’en séparent – pour tout ou partie.

C’est à cet instant que vous devez vous tenir informé par le biais des études notariales.

En moyenne, les Français héritent à l’âge de 57 ans.

Autant dire que, à cet âge, ils n’ont pas (tous) besoin de cet héritage. Il arrive donc que les biens soient mis à la vente. Et bon nombre de ces biens souffrent d’une décoration ancienne voire de travaux à réaliser… Autant de bonnes raisons pour négocier le prix !

Autre bonne raison pour favoriser les notaires ; leurs honoraires de négociation sont moins élevés que la plupart des agences.

 

Au final

Vous voilà donc armés de 10 méthodes pour réaliser votre prospection immobilière.

Vous pouvez combiner plusieurs d’entre elles pour arriver à vos fins.

Si vous souhaitez aller encore plus loin pour mettre la main sur les meilleures affaires du marché, je vous propose de dupliquer ma propre stratégie.