Conseils en investissement immobilier : 11 conseils qui vous porteront bonheur

Un silence lourd de sous-entendus. Des regards réprobateurs. Et, dans le meilleur des cas, des conseils en investissement immobilier à l’emporte pièce.

Voilà à quoi vous devez faire face lorsque vous expliquez à vos proches que vous allez investir dans la pierre.

Un florilège de ces « recommandations » ?

« Il faut que ton loyer couvre tes mensualités. »

« Ne t’en va surtout pas investir n’importe où, à la campagne par exemple ! »

« Le mieux est que tu mettes un maximum d’apport et d’emprunter sur une période courte. »

« Ne place ton argent que dans un bien situé au centre d’une grande ville, sinon oublie. L’emplacement c’est le seul critère à retenir. »

Et, bien entendu, ces personnes – qui ne vous veulent que du bien – n’ont elles-mêmes jamais investi un centime dans la pierre…

Bref, il est temps de revenir aux fondamentaux et à ces 11 conseils que l’on a souvent tendance à négliger.

Conseil investissement immobilier n°1 : prenez votre temps

« C’est le moment d’acheter », « les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas », « opportunité historique »…

Votre esprit est constamment sollicité pour « passer à l’acte ». Et le plus vite possible. Les agences immobilières, les vendeurs, les banquiers, les magazines… et même les blogueurs 🙂 ! Tout le monde vous engage à investir rapidement dans la pierre.

Un bon conseil : ne vous laissez pas faire !

Oui, c’est vrai que les taux bas constituent une opportunité. C’est vrai aussi que plus vous vous lancez jeune dans l’investissement, plus vous profiterez de loyers pleins rapidement – et pourrez songer à quitter votre job.

Mais, sachez faire la différence entre action et précipitation.

Car il n’y a rien de plus facile que de « se rater ». Croyez-moi : pas une semaine ne passe sans qu’un lecteur ne prenne contact avec moi pour me demander comment transformer un investissement pourri en machine à cash. Comme si je pouvais transformer du plomb en or ! On me prête des qualités d’alchimiste que je n’ai pas  😆 .

Certaines opérations peuvent être redressées bien-sûr. Mais d’autres sont carrément irrécupérables.

Donc, prenez votre temps. Réfléchissez. Et quand vous considérez que vous êtes prêt et que vous avez déniché une super affaire, mettez la gomme.

Conseil investissement immobilier n°2 : misez sur vous mêmes (et oubliez les autres)

Ne craignez rien. Je ne vais pas ressasser que le meilleur investissement c’est vous-même et qu’il faut absolument commencer par vous former avant de vous lancer.

Même si ces deux choses parfaitement vraies, je vais plutôt vous parler d’imperméabilité.

Car vous devez cesser d’écouter les conseils en investissement immobilier de personnes qui soit n’y connaissent rien mais ont peur pour vous (généralement ce sont tous vos proches), soit sont intéressées par le fait que vous investissiez. Encore une fois, un agent immobilier ou un vendeur particulier a tout intérêt à vous convaincre que vous avez à faire à l’opération du siècle.

Ne vous démontez pas : vous êtes le capitaine de votre navire. A ce titre, vous êtes responsable de le mener à bon port … ou qu’il se mette à tanguer.

Cela demande un peu de caractère . Et aussi le fait que vous soyez solides sur vos fondamentaux. Alors…

Conseil investissement immobilier n°3 : définissez vos fondamentaux – et ne revenez pas dessus

C’est l’avantage d’un investisseur immobilier sur une personne qui achète « au coup de coeur ». Vous ne fonctionnez qu’avec des chiffres. Si l’opération colle avec vos chiffres, foncez. Si çà ne colle pas, passez votre tour. Ou négociez !

Vous allez me dire : qu’est ce que de bons fondamentaux ? Hé bien tout dépend de votre objectif en investissant dans la pierre. Si vous voulez préparer votre retraite dans 30 ans, faites de l’investissement patrimonial, avec des opérations neutres (dépenses = recettes). Si vous voulez quitter votre job dans quelques années, misez sur des opérations permettant de générer chaque mois plusieurs centaines d’euros. Si si c’est possible. En voici un exemple.

Personnellement, je ne vise que des opérations dégageant du cashflow positif. Si, en plus, le bien présente des qualités patrimoniales, c’est tout bon.

Conseil investissement immobilier n°4 : arrêtez de rêver, l’immobilier c’est (aussi) du travail !

Spéciale dédicace ici à tous les vendeurs de rêve qui vous assurent que, d’ici 6 mois, vous serez millionnaire ou du moins indépendant financièrement.

Au risque de casser l’ambiance : si vous croyez çà, vous risquez d’être déçu. Amèrement déçu.

Alors oui investir dans la pierre peut vous permettre de remplacer votre salaire actuel comme je l’ai dit précédemment mais cela ne sera pas sans consentir d’efforts.

Si vous pensez que tout va se gérer « finger in the nose », je vous recommande fortement de passer votre chemin. Et pourquoi pas de jouer au loto ?

L’immobilier c’est aussi de la paperasse, du temps à passer, de l’énergie à dépenser et aussi quelques moments désagréables et/ou stressants. Ce n’est pas juste constater avec bonheur que tous les mois vous vous enrichissez – même s’il est indéniable que cette partie existe fort heureusement.

Alors soyez prêt à vous retrousser les manches un minimum. J’en ai parlé également dans cette vidéo :

Conseil investissement immobilier n°5 : négociez tout, tout le temps et avec tout le monde

J’en ai parlé encore récemment, une bonne négociation vous garantit une bonne affaire immobilière.

Même si vous êtes un peu gêné au début par le fait de réclamer rabais sur rabais, le négociateur qui sommeille en vous doit se réveiller.

Agent immobilier, notaire, banque, artisan… personne ne doit échapper à vos tentatives de marchandage !

Conseil investissement immobilier n°6 : n’ayez pas la folie des grandeurs

Vous êtes « chaud », prêt à « tout casser » avec, en ligne de mire, la perspective de gagner votre vie avec l’immobilier. Vous vous imaginez déjà vivre de vos rentes.

Quitte à passer pour le rabat joie de service : ne vous emballez pas. Et ne voyez pas trop grand si vous débutez dans l’investissement immobilier.

Au contraire, je recommande toujours de commencer petit : un studio ou un F2. Histoire de vous « faire les dents ». Un ami vient par exemple d’acheter son premier bien à 45 000 € frais de notaire inclus (un studio situé dans un des bons quartiers de Caen). Il dégage un cashflow d’une cinquantaine d’euros par mois.

Voilà une première opération réussie selon moi. C’est le début de l’effet boule de neige : commencer petit et grossir, grossir, grossir encore.

Croyez-moi : il est beaucoup plus facile de se remettre d’un mauvais investissement à 50 000 € que d’un autre à 300 000 €.

Et, en plus, il sera plus simple de se faire financer les 50 000 €. A l’inverse, si vous allez voir votre banquier en disant « je veux me lancer dans l’immobilier et je voudrais que vous me financiez un immeuble à 300 000 € », il risque de vous envoyer balader… et il n’aura pas tort.

Conseil investissement immobilier n° 7 : investissez dans un secteur que vous connaissez

Est-il possible d’investir avec succès dans un bien situé à des centaines voire des milliers de kilomètres de chez vous ?

La réponse est oui, c’est possible. Mais vos chances de réussite sont beaucoup moins importantes que si vous investissez près de chez vous, dans un secteur que vous connaissez. Dans lequel vous pouvez faire des visites, échanger avec les professionnels de l’immobilier. Dans des quartiers que vous savez à fort potentiel de développement ou, à l’inverse, en perte de vitesse… etc.

Sans parler de la facilité de gestion si vous décidez de gérer vous-mêmes votre bien.

Alors, excepté si vous vivez dans une mégalopole où les prix sont vertigineux et où tout investissement devient quasi-impossible, investissez chez vous.

Conseil investissement immobilier n° 8 : vérifiez la demande locative

Cette recommandation n’arrive qu’en 10ème position mais c’est souvent la première que je donne lorsque l’on me demande quelle est la première chose à vérifier quand on souhaite investir dans l’immobilier.

Si vous achetez un corps de ferme au fin fond du Larzac (très beau le Larzac ceci dit), pas sûr que vous ayez une demande locative de folie – excepté quelques amoureux de la nature une fois de temps en temps.

C’est donc FONDAMENTAL : si le « gisement » de locataires n’est pas suffisant voire inexistant, vous courrez à la catastrophe.

C’est d’ailleurs une des premières craintes de l’investisseur débutant : que son bien reste vide. Et c’est aussi ce qui explique la théorie de l’emplacement – tiens je n’en ai pas parlé de cette sacro sainte théorie dans mes conseils d’investissement locatif. Logique je préfère celle de la demande locative. Car vous pouvez parfaitement faire des investissements juteux dans de petites communes. Comme j’ai pu le faire ici par exemple.

Conseil investissement immobilier n° 9 : gardez votre argent et faites jouer l’effet de levier

Les taux d’emprunt immobilier restent historiquement bas. Alors profitez-en.

Si vous empruntez à 1,5 % sur 20 ans et que l’inflation est à 1,7 % comme cette année, cela signifie que vous avez tout intérêt à contracter un crédit immobilier.

Vous ferez jouer de la sorte le fameux effet de levier. Pour rappel, il s’agit d’utiliser l’argent de la banque pour acheter de l’immobilier et de rembourser l’emprunt avec le loyer que vous encaissez. Mathématique et imparable.

Corollaire de cette recommandation : n’utilisez pas votre épargne. Ou alors très peu. Les banquiers vous demandent souvent pour un premier investissement de mettre la main à la poche, par exemple pour couvrir les frais de notaire. Cela les rassure.

Mais si vous pouvez éviter de piocher dans vos réserves, c’est encore mieux. Et cela permettra de « couvrir vos arrières ». Voici pourquoi.

Lorsque j’ai acheté mon premier immeuble de rapport, les 3 lots étaient occupés. Sauf que, en l’espace de 6 mois, les locataires sont partis les uns après les autres. Et je n’arrivais pas à relouer. Vous imaginez le stress sur un immeuble complet ?

Heureusement, j’avais de l’argent de côté. Qui m’a servi non seulement pour faire face aux mensualités mais aussi pour acheter des cuisines flambants neuves. Et ce sont ces cuisines qui m’ont permis de relouer les 3 lots en l’espace de quelques jours.

Comme vous le voyez, la frontière est mince entre réussir ou échouer dans l’investissement locatif…

Alors faites jouer l’effet de levier.. tout en gardant un œil sur votre niveau d’endettement si vous souhaitez mener plusieurs opérations à la suite.

Conseil investissement immobilier n° 10 : n’oubliez jamais les impôts…

Car eux ne vont pas vous oublier !

Je le répète à longueur de temps, quelqu’un qui se dit investisseur et qui vous dit que la fiscalité est secondaire est soit un incompétent, soit un menteur, soit les deux.

Nous habitons dans le deuxième pays le plus taxé au monde. Voilà pour le principe de base. Cela devrait suffire à vous convaincre de passer un peu de temps à étudier l’impact fiscal de vos revenus liés à l’immobilier.

Si vous ne le faites pas, vous y laisserez une partie de votre cash.

Conseil investissement immobilier n° 11 : choisissez votre locataire avec soin

Notre pays dorlote également les locataires donc soyez très minutieux lorsque vous aurez à choisir qui va habiter votre logement.

Car, une fois installé, ce dernier aura clairement les faveurs du droit et de la jurisprudence français.

Alors, faites le maximum de vérification auxquelles vous avez droit. Prenez systématiquement des personnes qui se portent caution. Contractez une garantie contre les loyers impayés si vous êtes vraiment inquiet… Et n’oubliez pas de jeter un coup d’oeil sur les réseaux sociaux pour savoir comment se comporte le ou la candidate qui a vos faveurs.

Résultat…

Comme vous l’aurez compris, ces 11 conseils porte bonheur ne valent que si vous les appliquez à la lettre. Ils constituent le préalable à un investissement réussi présentant une prise de risque minimale.

Une fois que vous aurez suivi ces recommandations, vous devriez commencer à gagner de l’argent avec votre patrimoine.

Même si, comme on le dit, les conseilleurs ne sont pas les payeurs 🙂 .